15.三種修正的歸納
| 三種修正 | 本質(zhì) |
| 交易情況修正 | 把不正常的交易調(diào)整為正常交易 |
| 市場狀況調(diào)整 （交易日期調(diào)整） |
把過去的價(jià)格調(diào)整成現(xiàn)在的價(jià)格 |
| 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 | 把別人的情況調(diào)整成自己的情況 |
16.比準(zhǔn)價(jià)格的求取
房地產(chǎn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
17.房地產(chǎn)價(jià)格的綜合方法
■ 每一個(gè)可比實(shí)例經(jīng)過三種修正和調(diào)整后，都會(huì)相應(yīng)在地得到一個(gè)價(jià)值
■ 將多個(gè)價(jià)值綜合為一個(gè)價(jià)值的方法：平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)
18.成本法的適用對(duì)象
■ 特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營房、公益房地產(chǎn)等。也適用于市場狹小或不完善，無法運(yùn)用市場法估價(jià)的房地產(chǎn)
■ 在房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其他房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法
19.成本法的基本公式
■ 房地產(chǎn)價(jià)值=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊
20.新開發(fā)土地公式
■ 新開發(fā)土地價(jià)值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
新開發(fā)單宗土地的單價(jià)
21.新建房地產(chǎn)公式
■ 新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
■ 新建建筑物價(jià)值=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
22.舊房地產(chǎn)公式
■ 舊房地產(chǎn)價(jià)值=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊
■ 舊建筑物的價(jià)值=建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊
23.重新購建價(jià)格的三大要點(diǎn)
■ 重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
■ 重新購建價(jià)格是客觀價(jià)格，不是個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是社會(huì)的一般的公平耗費(fèi)
■ 建筑物重新購建價(jià)格應(yīng)是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊。土地重新購建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格(土地?zé)o折舊)
24.重置價(jià)格
■ 是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。
■ 材料技術(shù)和價(jià)格均為新
25.重建價(jià)格
■ 是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。形象地稱為“復(fù)制”，用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)
■ 材料技術(shù)用舊，價(jià)格用新，完全復(fù)制
26.重新購建價(jià)格的求取方法
27.折舊的種類(三大類)
| 折舊的種類 | 含 義 | 原因或因素 |
| 物質(zhì)折舊 | 物質(zhì)折舊也稱為有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失 | · 自然經(jīng)過的老化 · 正常使用的磨損 · 意外破壞的損毀 · 延遲維修的損壞殘存 |
| 功能折舊 | 也稱為無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失 | · 設(shè)計(jì)上的缺陷 · 過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低 · 人們消費(fèi)觀念的改變 · 建筑技術(shù)的進(jìn)步 |
| 經(jīng)濟(jì)折舊 | 也稱為外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失 不利因素包括經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素、政府政策等其它因素 |
· 永久性經(jīng)濟(jì)折舊 · 暫時(shí)性經(jīng)濟(jì)折舊 |
28.建筑物的兩個(gè)壽命
29.建筑物的兩個(gè)年齡
30.兩年齡之間的關(guān)系
■ 兩年齡可以相等，也可能不同
■ 當(dāng)建筑物維修養(yǎng)護(hù)正常時(shí)，實(shí)際年齡=有效年齡
■ 當(dāng)建設(shè)維修養(yǎng)護(hù)比正常維護(hù)養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過更新改造
有效年齡<實(shí)際年齡
■ 當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常差，有效年齡>實(shí)際年齡
剩余自然壽命=自然壽命-實(shí)際年齡
剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡
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