46.基于租賃收入測算凈收益(續)

　　■ 潛在毛收入：假定充分利用無空置情況下可得收入

　　■ 其他收入：租賃保證金或押金的利息收入，以及自動售貨機、投幣電話等收入

　　■ 有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金損失

　　■ 運營費用：維持房地產正常生產經營或使用必須支出的費用

　　■ 運營費用率=運營費用/有效毛收入

　　47.運營費用中不包含四類費用

　　■ 房地產抵押貸款還本付息額

　　■ 會計上的折舊額

　　■ 房地產改擴建費用

　　■ 所得稅

　　48.報酬率的求取

　　■ 投資回收與投資回報的區別

　　投資回收-所投入資本的回收，是保本

　　投資回報-投入資本回收后所獲得的額外資金，即報酬或利潤

　　■ 報酬率的實質

　　報酬率的實質是：投資回報/所投入的資本

　　報酬率與風險成正相關

　　49.報酬率的求取

　　■ 報酬率的求取方法

　　50.假設開發法的適用范圍

　　■ 適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產估價，如待開發的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等

　　51.基本公式

　　■ 待開發的房地產的價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得待開發房地產的稅費

　　減去的是未來后續的合理成本支出(包括利潤)

　　52.求生地價值公式

　　■ 生地價值=開發完成后的房地產價值-由生地建成房屋的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得生地的稅費

　　53.求毛地價值公式

　　■ 毛地價值=開發完成后的房地產價值-由毛地建成房屋的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得毛地的稅費

　　54.求熟地價值公式

　　■ 熟地價值=開發完成后的房地產價值-由熟地建成房屋的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得熟地的稅費

　　55.求在建工程價值的公式

　　■ 在建工程價值=續建完成后的房地產價值-續建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續建投資利潤-取得在建工程的稅費

　　56.求舊房價值公式

　　■ 舊房價值=裝修改造完成后的房地產價值-裝修改造成本-管理費用―銷售費用―投資利息-銷售稅費-裝修改造投資利潤-取得舊房地產的稅費

　　57.假設開發法的種類

　　■ 現金流量折現法

　　考慮各項收支的時間，把各項折算到估價時點

　　■ 傳統方法

　　不考慮各項支出、收入發生的時間不同，計算投資利息

　　58.兩種方法的三大區別

　　■ 對公式各項的數值，傳統方法根據估價時點的房地產市場狀況作出，而現金流量折現法要進行預測

　　■ 傳統方法不考慮各項收支發生時間的不同，可直接加減，現金流量折現法認為收支發生于不同的時點，可折現到同時點上再加減

　　■ 傳統方法中投資利息和開發利潤都單獨列出，在現金流量折現法中這兩項都已隱含在折現的過程中，不單獨列出

　　59.開發經營期的構成

　　60.扣除項目金額

　　■ 包括開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、取得待開發房地產的稅費

　　■ 注意它們均是取得待開發房地產以后到開發完成還需要的正常支出及應獲得的正常利潤，不包括取得待開發房地產以前的支出及相應的利潤

　　61.應計息的項目包括(銷售稅費和開發利潤不計息)

　　■ 未知、需要求取的待開發房地產的價值

　　■ 取得待開發房地產的稅費

　　■ 開發成本、管理費用和銷售費用

　　62.折現率

　　■ 與收益法中的報酬率的性質和求取方法相同

　　■ 體現了資金的利率和開發利潤率兩部分

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