21、 房地產開發企業選擇和委托房地產銷售代理機構是制定房地產營銷 ( )策略的內容。

　　A 、 公共關系

　　B 、 促銷

　　C 、 銷售渠道

　　D 、 價格

　　答案： C

　　解析： 房地產開發企業選擇和委托房地產銷售代理機構是制定房地產營銷銷售渠道策略的內容。

　　22、 下列選頊中，不屬于房地產投資項目可行性研究報告摘要內容的是 ()。

　　A 、 項目的主要經濟指標結果

　　B 、 可行性研究的結論

　　C 、 項目的自身情況

　　D 、 項目經濟指標的測算過程

　　答案： D

　　解析： 可行性研究報告摘要內容是：所處地區的市場情況，項目的自身情況和特點，項目的主要經濟指標的計算結果，可行性研究的結論及建議。

　　23、 ( )是單位工程的組成部分，按不同的結構部位、施工特點等，將單位工程劃分為若干個項目單元。

　　A 、 單項工程

　　B 、 子項工程

　　C 、 分部工程

　　D 、 分項工程

　　答案： C

　　解析： 分部工程是單位工程的組成部分，它將單位工程劃分為若干令項目單元。

　　24、 不追隨競爭對手的價格，而是根據本企業商品房的實際情況與競爭對手的差異情況來確定房地產價格的方法，稱為 ( )。

　　A 、 需求導向定價法

　　B 、 主動競爭定價法

　　C 、 日標利潤定價法

　　D 、 隨行就市定價法

　　答案： B

　　解析： 主動競爭定價法是指不追隨競爭對手的價格，而是根據本企業商品房的實際情況與競爭對手的差異情況來確定房地產價格的方法。實力雄厚的企業和商品房獨具特色時可以采用這種方法。

　　25、 同一個房地產投資項目由不同的投資者經營，其經濟效益往往不同。這體現了房地產投資具有 ( )的特點。

　　A 、 投資品種多樣性

　　B 、 投資價值附加性

　　C 、 投資區域差異性

　　D 、 投資收益個別性

　　答案： D

　　解析： 即使是同一個房地產投資項目，也會因投資者的不同而導致其實際投資收益的不同。這就是投資收益的個別性。

　　26、 處分抵押的建設用地使用權所得金額，首先用于 ( )。

　　A 、 償還抵押權人的債權本息

　　B 、 賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害

　　C 、 支付處分抵押建設用地使用權的費用

　　D 、 繳納相關稅費

　　答案： C

　　解析： 處分抵押的建設用地使用權所得金額依下列順序分配：①支付處分抵揮建設用地使用權的費用;②扣除抵押建設用地使用權應繳納的稅費;⑧償還抵押權人的債權本息及支付違約金;④賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害;⑤剩余金額交換抵押人。

　　27、 業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費的，由 ()督促期限期繳納。

　　A 、 業主大會

　　B 、 業主委員會

　　C 、 社區居民委員會

　　D 、 房地產行政主管部門

　　答案： B

　　解析： 業主委員會對欠費業主有督促義務。

　　28、 房地產開發企業在開盤前公開推出的各種樓盤銷售廣告中的房地產資料，是一種 (　　　)資料。

　　A 、 準交易

　　B 、 已促成供求雙方交易的

　　C 、 成功交易完成的

　　D 、 正在發生交易的

　　答案： A

　　解析： 房地產開發企業在開盤前公開推出的各種樓盤銷售廣告中的房地產資料是一種準交易資料。

　　29、 房地產開發企業委托兩家以上房地產經紀機構共同代理銷售其開發的商品房，房地產經紀機構之間的協調工作一般由 (

　　)負責。

　　A 、 房地產開發企業

　　B 、 地方房地產經紀行業組織

　　C 、 資信最好的一家房地產經紀機構

　　D 、 資質等級最高的一家房地產經紀機構

　　答案： A

　　解析： 房地產開發企業委托兩家以上機構的情況下，房地產經紀機構之問協調工作由房地產開發企業負責：

　　30、 在房地產市場營銷中常說的“金九銀十”現象，描述的是購房者的 ( )特征。

　　A 、 消費能力

　　B 、 消費動機

　　C 、 消費行為

　　D 、 消費結構

　　答案： C

　　解析： 房地產消費行為是房地產消費動機在實際購買中的具體表現，房地產消費行為調研，就是對消費者購買房地產的模式和習慣的調研。其中包括對消費者購買房地產時間分布的調研，消費者在購買房地產的時間分布上有一定的習慣和規律。例如，房地產營銷中常說的“金九銀十”表明，在正常的市場狀態下，9月和10月通常是房地產銷售的旺季，對住房銷售來說，這種現象表現得更為明顯些。

　　31、 下列關于房地產投資方案風險測度評價的說法，正確的是 ( )。

　　A 、 標準差越小的方案，風險越大

　　B 、 期望值越大的方案，風險越大

　　C 、 變異系數越大的方案，風險越大

　　D 、 概率值越大的方案，風險越大

　　答案： C

　　解析： 變異系數也稱為投資風險度，等于標準差與期望值之比。用標準差來測度投資項目的風險時，可能會出現一個投資成本較高，預期現金流量較大的方案，通常比投資成本較小的投資方案有更大的標準差，但它的風險并不比投資方案小的風險大，用變異系數來測定相對風險的大小可以彌補標準差的不足。變異系數越大，方案的風險也越大;反之，方案的風險越小。

　　32、 在眾多的管理內容和目標中，三個基本目標構成了房地產開發項目管理的目標體系，下列選項中不屬于三個基本目標的是 (　　)。

　　A 、 質量

　　B 、 成本

　　C 、 利潤

　　D 、 進度

　　答案： C

　　解析： 在眾多的管理內容和目標中，成本(投資)、質量(功能)、進度(工期)三個基本目標構成了房地產開發項目管理的目標體系。

　　33、 建筑物因房地產市場不景氣而造成的價值損失，屬于 (　　　)折舊。

　　A 、 功能

　　B 、 經濟

　　C 、 物質

　　D 、 快速

　　答案： B

　　解析： 在經濟不景氣時期房地產的價值下降，這是一種經濟折舊。

　　34、 某投資者以l00萬元購買了一店鋪，其中60萬元為銀行提供的年利率為7 %、期限為10年按年等額還款的抵押貸款。該店鋪的年租金收入為l5萬元，年經營成本為年租金收入的韻25 %o該項投資的償債備付率是 (　　　)。

　　A 、 1.32

　　B 、 1.76

　　C 、 1.88

　　D 、 2 .50

　　答案： A

　　解析：

　　35、從工業化社會到后工業化社會，城市的發展演變可依次劃分為 ( )四個階段。

　　A 、 相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散

　　B 、 相對分散、相對集中、絕對集中、絕對分散

　　C 、 絕對集中、相對分散、相對集中、絕對分散

　　D 、 絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散

　　答案： D

　　解析：縱觀世界現代城市所經歷的發展歷程，城市進化理論認為，從工業化社會到后工業化社會，城市的發展演變可劃分為以下四大階段：①“絕對集中”階段;②“相對集中”階段;③“相對分散”階段;④“絕對分散”階段。

　　36、 房地產投資項目財務評價的目標是評價項目的盈利能力，動態指標是 ( )。

　　A 、 成本利潤率

　　B 、 銷售利潤率

　　C 、 投資收益率

　　D 、 財務凈現值

　　答案： D

　　解析： 選項A、選項B和選項C屬于靜態指標。

　　37、 某套住宅的成交價格為5000元/平方米，交易中的營業稅和契稅等稅費均由買方負擔。已知房地產交易中應由賣方繳納的營業稅等稅費為正常價格的6 %，應由買方繳納的契稅等稅費為正常價格的2 %。該套住宅的正常價格為 ( )元平方米。

　　A 、 5200.OO

　　B 、 5300.OO

　　C 、 5319.15

　　D 、 5400.O0

　　答案： C

　　解析：

　　38、 城市中心商務強度指標是指 ( )。

　　A 、 中心商務區建筑面積總和÷總建筑基底面積×100%’

　　B 、 中心商務用地建筑面積總和÷總建筑面積×100%

　　C 、 中心商務用地建筑面積總和÷總建筑基底面積×100%

　　D 、 中心商務區建筑面積總和÷總建筑面積X 100%

　　答案： B

　　解析： 中心商務強度指標(CBII)=中心商務用地建筑面積總和÷總建筑面積×100%。

　　39、 等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度的土地上所產生的超額利潤轉化的地租是 ( )。

　　A 、 絕對地租

　　B 、 壟斷地租

　　C 、 級差地租I

　　D 、 級差地租Ⅱ

　　答案： C

　　解析： 本題考查級差地租1的概念。

　　40、 下列關于征收與征用區射的說法，錯誤的是 () 。

　　A 、 征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險、救災等緊急需要

　　B 、 征收應當依法給予補償，征用應當依法返還或者補償

　　C 、 征收不必得到財產所有權人同意，征用必須得到財產所有權人同意

　　D 、 征收要強制取得財產所有權，征用旨在獲得財產使用權

　　答案： C

　　解析： 征收與征用的共同之處主要有兩點：一是強制性，即都不必得到財產所有權人的同意;二是補償性，即都應給予公平補償。不同點有：①適用對象不同。②前提條件不同。征收是為了國防和外交以及由政府組織實施的基礎設施建設、公共事業、保障性安居工程建設、舊城區改建等公共利益的需要，征用是因搶險、救災等緊急需要。③所有權轉移不同。征收主要是所有權的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財產強制地征歸國有，不存在返還的問題;征用只是使用權的改變，是國家強制地使用集體所有或者私人所有的財產，被征用的財產使用后，應返還被征用人。④補償內容不同。

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