五。土地增值稅(注：不是增值稅)

　　(一)概述

　　1.定義：是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物等產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。

　　2.土地增值稅的起源

　　(1)實(shí)質(zhì)：是對(duì)土地收益或地租的征稅。

　　(2)基本思想：土地增值額是一種不勞而獲的所得，不能由一人所有。

　　(3)目的：是為了鼓勵(lì)土地的改良，促進(jìn)社會(huì)利益的增長(zhǎng)。

　　3.開(kāi)征土地增值稅的意義：

　　(1)是為了解決我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的問(wèn)題。

　　①土地供給計(jì)劃性不強(qiáng)，成片批租量過(guò)大，價(jià)格過(guò)低。

　　②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司增加過(guò)多，價(jià)格上漲過(guò)猛，投資規(guī)模偏大。

　　③盲目設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)，占用耕地過(guò)多，開(kāi)發(fā)利用率低。

　　④房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不完善，行為不規(guī)范，“炒”風(fēng)過(guò)盛。

　　(2)開(kāi)征土地增值稅的具體作用☆

　　①有利于限制房地產(chǎn)的投機(jī)炒賣(mài)活動(dòng)，防止國(guó)有土地收益的流失。

　　②有利于增加國(guó)家財(cái)政收入。

　　③符合稅制改革的總體設(shè)想，是建立分稅制財(cái)政機(jī)制的需要。

　　(二)土地增值稅的征收制度

　　1.納稅人：有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物等產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。

　　2.計(jì)稅依據(jù)：是納稅人轉(zhuǎn)讓土地所取得的增值額。

　　其中： (1)土地增值額=出售房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額

　　(2)增值額的具體扣除項(xiàng)目P264

　　①取得土地使用所支付的金額

　　②開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本

　　③開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用

　　④舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　⑤稅金

　　3.稅率及稅額計(jì)算

　　(1)稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率P266

　　(2)計(jì)算：

　　①定義法(分級(jí)計(jì)算法)：即先求增值額，再求增值率P267

　　增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額

　　增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

　　應(yīng)納稅額=∑(扣除項(xiàng)目金額×第n級(jí)增值百分比%×第n級(jí)稅率%) ∑為求合符號(hào)

　　②速算法(采用速算扣除率)

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率

　　4.免稅

　　(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免稅。

　　(2)因國(guó)家建設(shè)需要現(xiàn)被政府征用的土地。

　　5.征收管理：納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓土地合同簽訂日起7日內(nèi)到土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

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