五。土地增值稅(注：不是增值稅)

　　(一)概述

　　1.定義：是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物等產權的單位和個人征收的一種稅。

　　2.土地增值稅的起源

　　(1)實質：是對土地收益或地租的征稅。

　　(2)基本思想：土地增值額是一種不勞而獲的所得，不能由一人所有。

　　(3)目的：是為了鼓勵土地的改良，促進社會利益的增長。

　　3.開征土地增值稅的意義：

　　(1)是為了解決我國目前房地產市場上出現的問題。

　　①土地供給計劃性不強，成片批租量過大，價格過低。

　　②房地產開發公司增加過多，價格上漲過猛，投資規模偏大。

　　③盲目設立開發區，占用耕地過多，開發利用率低。

　　④房地產市場機制不完善，行為不規范，“炒”風過盛。

　　(2)開征土地增值稅的具體作用☆

　　①有利于限制房地產的投機炒賣活動，防止國有土地收益的流失。

　　②有利于增加國家財政收入。

　　③符合稅制改革的總體設想，是建立分稅制財政機制的需要。

　　(二)土地增值稅的征收制度

　　1.納稅人：有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物等產權的單位和個人。

　　2.計稅依據：是納稅人轉讓土地所取得的增值額。

　　其中： (1)土地增值額=出售房地產的總收入-扣除項目金額

　　(2)增值額的具體扣除項目P264

　　①取得土地使用所支付的金額

　　②開發土地和新建房及配套設施的成本

　　③開發土地和新建房及配套設施的費用

　　④舊房及建筑物的評估價格

　　⑤稅金

　　3.稅率及稅額計算

　　(1)稅率：四級超率累進稅率P266

　　(2)計算：

　　①定義法(分級計算法)：即先求增值額，再求增值率P267

　　增值額=收入-扣除項目金額

　　增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

　　應納稅額=∑(扣除項目金額×第n級增值百分比%×第n級稅率%) ∑為求合符號

　　②速算法(采用速算扣除率)

　　應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率

　　4.免稅

　　(1)納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除項目金額20%的免稅。

　　(2)因國家建設需要現被政府征用的土地。

　　5.征收管理：納稅人應于轉讓土地合同簽訂日起7日內到土地所在地稅務機關辦理納稅申報。

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