四、土地增值稅的計算方法

（一）收入額的確定

即轉讓房地產取得的收入，包括貨幣收入、實物收入、無形資產收入、有價證券等，按照有關規定代收的各種費用不屬于收入。

（二）扣除項目金額的確定－－掌握

1、支付的地價款

2、房地產開發成本

3、房地產開發費用

（1）能認定利息的：　利息＋（1＋2）×5％以內

（2）不能認定利息的：（1＋2）×10％以內

4、稅金

（1）營業稅：銷售收入×5％

（2）城建稅：營業稅×（7、5、1％）

（3）教育費附加：營業稅×3％

（4）印花稅（房地產企業不扣，其他企業扣除0.5‰）：銷售收入×0.5‰

另外，契稅、個人所得稅不得扣除

5、加扣費用（僅限于房地產開發企業并開發房地產的情形）

　　加扣費用＝（1＋2）×20％

扣除項目金額合計＝1＋…＋5

（三）增值額

　增值額＝收入總額－扣除項目金額

（四）增值率

　增值率＝增值額÷扣除項目金額×100％

（五）計算應納土地增值稅

應納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×扣除率

【同步練習題】

【例1－1】下列行為中，應繳納土地增值稅的是（　　）。 　

【例1－2】下列行為中，應繳納契稅的是（　　）。
　　A.出讓國有土地　B.轉讓非國有土地C.轉讓國有土地使用權
　　D.國家機關將房產無償劃撥給下屬事業單位E.房產所有人將房屋產權直接贈與某足球俱樂部
　　F.房產所有人將房屋產權通過國家機關贈與教育部門

【例2－1】下列房地產的各項行為中，應該繳納土地增值稅的有（　　）。

【例2－2】下列各項行為中，應該繳納契稅的有（　　）。
　　A.以房地產作價入股進行投資或作為聯營B.雙方合作建房，建成后轉讓的
　　C.對被兼并（合并）企業將房地產轉讓到兼并（合并）企業的
　　D.對于以房地產抵債而發生房地產產權轉讓的
　　E.房地產出租，出租人取得了收入

【例3】某房地產開發企業從事房地產開發項目，取得土地使用權支付200萬元，房地產開發成本為360萬元，開發費用的扣除比例為8％。計算土地增值稅時，兩項支出允許扣除的金額為（　　）萬元。

【例4】按照土地增值稅的有關規定：

（1）內資房地產開發企業計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（　　）。

（2）外資房地產開發企業計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（　　）。

（3）內資非房地產開發企業計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（　　）。

（4）外資非房地產開發企業計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（　　）。

　　A.營業稅　B.城建稅　C.教育費附加D.印花稅　E.契稅　　F.個人所得稅

【例5】某單位轉讓一棟已使用過的樓房，售價500萬元。該樓房原價600萬元，已提折舊400萬元。經房地產評估機構評估，該樓房重置成本為800萬元，成新折扣率為五成。轉讓時繳納各種稅費共27.5萬元（含評估費0.5萬元）。該單位應繳納的土地增值稅是（21.75）萬元。

【例6】下列行為中，不征收土地增值稅的是（　　）。
　　A.轉讓集體土地的行為　　　　　B.土地使用權所有人將土地使用權贈與直系親屬的行為
　　C.轉讓國有土地使用權的行為　　D.土地使用權所有人通過國家機關將其贈與教育事業

【例7】個人轉讓房地產需繳納土地增值稅時，如果房屋坐落地與納稅人居住地不一致，則納稅地點為（　）。
　 A.納稅人居住地　　　　B.納稅人戶口所在地　C.房地產坐落地　　D.辦理房地產過戶手續所在地

【例8】按照現行規定,下列證件和資料屬于納稅人申報繳納土地增值稅時必須向主管稅務機關提供的是（）。
　　A.工商營業執照原件　B.土地使用權證書C.房地產評估報告
　　D.稅務登記證原件E.所得稅完稅憑證