二、各類(lèi)所有權(quán)

在我國(guó)，所有權(quán)的種類(lèi)主要有國(guó)家所有權(quán)、集體組織所有權(quán)和私人所有權(quán)等。

（一）國(guó)家所有權(quán)

國(guó)家所有權(quán)是社會(huì)主義全民所有制在法律上的表現(xiàn)。國(guó)家所有權(quán)通過(guò)占有國(guó)有財(cái)產(chǎn)的各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位行使�？傮w負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)為國(guó)務(wù)院。國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使國(guó)家所有權(quán)，具體可以體現(xiàn)為：（1）各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)的行使。（2）國(guó)家舉辦的事業(yè)單位的行使。（3）國(guó)家出資的企事業(yè)單位的行使。

提示：沒(méi)有授權(quán)給公民、法人經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)家財(cái)產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時(shí)效的限制，這就是對(duì)國(guó)家所有權(quán)的一種特殊保護(hù)。

根據(jù)《物權(quán)法》第四十六條至第五十二條的規(guī)定：只能作為國(guó)家所有權(quán)的客體包 括：(1)城市土地、礦藏、水流、海域；(2)野生動(dòng)植物資源；(3)無(wú)線電頻譜資源；(4)國(guó)防資產(chǎn)。

可以作為國(guó)家所有權(quán)的客體，當(dāng)有法律特殊規(guī)定時(shí)也可以成為集體所有權(quán)的客體：

(1)森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外；(2)法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，屬于國(guó)家所有。

（二）勞動(dòng)群眾集體所有權(quán)

勞動(dòng)群眾集體所有權(quán)是指勞動(dòng)群眾集體組織占有、使用、收益和處分其財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。勞動(dòng)群眾集體組織所有權(quán)的客體可以是法律規(guī)定的國(guó)家專有財(cái)產(chǎn)以外的其他任何財(cái)產(chǎn)。例如，集體組織可以享有土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等的所有權(quán)，但不包括地下的礦產(chǎn)資源，因?yàn)榈V產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有。《物權(quán)法》第60條規(guī)定，集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：（1）屬于村農(nóng)民所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)。（2）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；（3）屬于鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。

　集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

（三）私人（自然人）所有權(quán)

私人對(duì)其合法收入、房屋、生產(chǎn)工具、生活用品、原材料等動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)都可以享有所有權(quán)。合法儲(chǔ)蓄、投資及其收益都可以得到法律保護(hù)。

 

三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

（一）概念

根據(jù)《物權(quán)法》第70條的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所有產(chǎn)生的成員權(quán)三要素所構(gòu)成。故建筑物區(qū)分所有權(quán)為一種特別權(quán)利，應(yīng)將專有部分所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)三個(gè)構(gòu)成要素作為一個(gè)整體看待，權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于傳統(tǒng)的共有制度，建筑物區(qū)分所有權(quán)的根本屬性仍在于單獨(dú)所有，共有部分及管理權(quán)部分均是為區(qū)分所有服務(wù)的。因此建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不得享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體

1、專有部分的所有權(quán)

（1）業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。如業(yè)主在對(duì)專有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻等。

（2）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

2、共有部分的共有權(quán)

業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分，如電梯、過(guò)道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，共有部分包括：（1）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。（2）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（使用權(quán)），屬于業(yè)主共有，但屬于城填公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。（3）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。（4）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。同時(shí)為了解決車(chē)位緊張問(wèn)題，法律還特別對(duì)開(kāi)發(fā)商出售車(chē)位的權(quán)利進(jìn)行了限制，即要求在建筑區(qū)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。

根據(jù)《物權(quán)法》第72條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)。而且此項(xiàng)義務(wù)不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時(shí)，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。