第三節 用益物權
一、用益物權概述
用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。
用益物權包括：（1）土地承包經營權；（2）建設用地使用權；（3）宅基地使用權；（4）地役權；（5）準物權，具體包括探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利等。
二、土地承包經營權
土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。
土地承包經營權的期限：耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。 承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。
土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。
土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償。
通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。
三、 建設用地使用權
建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。
設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。
建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。 建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。
住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
四、地役權
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地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。
地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
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1．地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。
2．地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。
3．土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權；土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權；地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外；地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓；需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權；
供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
4．地役權人有下列情形之一的，地役權消滅：
�。�1）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；
�。�2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。
第四節 擔保物權
一、抵押
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抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
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（二）建設用地使用權；
（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
（四）生產設備、原材料、半成品、產品；
�。ㄎ澹┱诮ㄔ斓慕ㄖ�、船舶、航空器；
（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
下列財產不得抵押： （一）土地所有權； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外； （三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產； （五）依法被查封、扣押、監管的財產； （六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
房與地同時抵押時遵循“地隨房走”的原則。
例：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，應當將該房屋范圍內的國有土地使用權同時抵押。（√）。
抵押登記
�。�1）以下列財產抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立：建筑物和其他土地附著物； 建設用地使用權； 以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權； 正在建造的建筑物、船舶、航空器；
�。�2）以生產設備、原材料、半成品、產品以及正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
（三）抵押權的效力
訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
（四）抵押權的實現
債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。 抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
�。�1）抵押擔保的范圍：主債權及利息；違約金；損害賠償金；實現抵押權的費用。
（2）抵押物拍賣價款的清償順序：實現抵押權的費用；主債權的利息；主債權。
�。�3）城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。對新增房屋的拍賣所得，抵押權人無權優先受償。
�。�4）在抵押物滅失、毀損的情況下，抵押權人可以就其保險金、賠償金優先受償。
物權擔保重合時的清償順序責任承擔
�。�1）同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償； 二）抵押權已登記的先于未登記的受償； 三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。
�。�2）同一財產向兩個以上債權人抵押的，順序在先的抵押權與該財產的所有權歸屬一人時，該財產的所有權人可以以其抵押權對抗順序在后的抵押權。
（3）同一財產法定登記的抵押權與質權并存時，抵押權人優先于質權人受償。同一財產抵押權與留置權并存時，留置權人優先于抵押權人受償�！ �
最高額抵押
最高額抵押的主合同債權不得轉讓。
當事人對最高額抵押合同的最高限額、最高額抵押期間進行變更時，不得以其變更對抗順序在后的抵押權人。
抵押權人實現最高額抵押權時，如果實際發生的債權余額大于最高限額的，以最高額為限，超過部分不具有優先受償權；如果實際發生的債權余額小于最高限額的，以實際發生的債權余額為限對抵押物優先受償。
二、質押
�。ㄒ唬┵|押概述
為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產或權利出質給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產或權利優先受償。債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產為質押財產。
（二）動產質押
1．設立質權，當事人應當采取書面形式訂立質權合同。 質權合同一般包括下列條款： �。�1）被擔保債權的種類和數額； （2）債務人履行債務的期限；（3）質押財產的名稱、數量、質量、狀況；（4）擔保的范圍；（5）質押財產交付的時間。
質權自出質人交付質押財產時設立。
質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。
2．動產質押標的物
（1）可讓與性。法律、行政法規禁止轉讓的動產不得出質；（2）特定化；（3）有處分權。
3．質權人有權收取質押財產的孳息，但合同另有約定的除外。前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
質權人在質權存續期間，未經出質人同意，擅自使用、處分質押財產，給出質人造成損害的，應當承擔賠償責任。
質權人負有妥善保管質押財產的義務；因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
質權人的行為可能使質押財產毀損、滅失的，出質人可以要求質權人將質押財產提存，或者要求提前清償債務并返還質押財產。
質權人在質權存續期間，未經出質人同意轉質，造成質押財產毀損、滅失的，應當向出質人承擔賠償責任。
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1．債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：
（1）匯票、支票、本票；
�。�2）債券、存款單；
（3）倉單、提單；
�。�4）可以轉讓的基金份額、股權；
（5）可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權；
�。�6）應收賬款；
�。�7）法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利。
1、以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自權利憑證交付質權人時設立；沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。 匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單的兌現日期或者提貨日期先于主債權到期的，質權人可以兌現或者提貨，并與出質人協議將兌現的價款或者提取的貨物提前清償債務或者提存。
2．以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立�；鸱蓊~、股權出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
3．以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自有關主管部門辦理出質登記時設立。 知識產權中的財產權出質后，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓或者許可他人使用出質的知識產權中的財產權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
4．以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。應收賬款出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓應收賬款所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
三、留置權
債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。前款規定的債權人為留置權人，占有的動產為留置財產。
債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外。
法律規定或者當事人約定不得留置的動產，不得留置。
留置財產為可分物的，留置財產的價值應當相當于債務的金額。
留置權人負有妥善保管留置財產的義務；因保管不善致使留置財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
留置權人有權收取留置財產的孳息。前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
留置權人與債務人應當約定留置財產后的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優先受償。 留置財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
債務人可以請求留置權人在債務履行期屆滿后行使留置權；留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。
留置財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。
同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。
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