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　　三、物權變動

　　物權變動分為不動產(以登記為要件)的物權變動和動產(以交付為原則)的物權變動兩種。

　　(一)、不動產的物權變動

　　根據《物權法》的第9條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。根據這條規定，我國的不動產登記效力采取的是登記生效主義。即不動產物權的各種變動不僅需要當事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實決定不動產物權變動的效力。

　　同時該條還規定了“未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”在考試中要注意“法律另有規定的除外”。“法律另有規定的除外”主要有以下幾種情形：

　　1、第9條第2款所規定的“依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”

　　2、在《物權法》第28條、29條、30條的規定：(1)因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。(2)因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

　　提示：《物權法》的第31條規定，根據第28條、29條、30條規定享有不動產物權的，處分該物權的時候，依照該法律規定需要辦理登記手續的，未經登記，不發生物權效力。

　　3、根據現行法律的規定以及國家的實際情況，物權法特別規定，特別物權的變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件。這樣的情形主要有：(1)土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。(2)地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。(3)已經登記的宅基地使用權轉讓或消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。從這條規定來看，宅基地使用權不以登記為生效要件。

　　不動產物權的登記地點、登記方式的具體規則是：

　　1、登記地點。

　　2、登記簿與權屬證書。在辦理完登記手續以后，登記機關發給不動產權屬證書，不動產權屬證書與不動產登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

　　3、更正登記和異議登記。更正登記既可以由“權利人和利害關系人提起申請，也可以登記機關自己發現錯誤所作出”更正登記。

　　《物權法》第19條規定：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。

　　異議登記使得登記簿上所記載的權利失去了正確性推定的效力，第三人不得主張基于登記而產生的公信力。法律要求申請人在“異議登記之日起十五日內”起訴，不起訴的，則異議登記失效。而且異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　4、預告登記，《物權法》第20條規定，當事人簽訂房屋買賣或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記人同意處分該不動產的不能夠發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　5、登記和買賣合同效力之間的關系：《物權法》的第15條當事人之間訂立的有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定的以外，自合同成立時起生效，未辦理物權登記的不影響合同的效力。

　　說明：合同效力和登記之間沒有必然聯系。

　　例如：乙買甲一套房屋，已經支付 1/3 價款，雙方約定余款待過戶手續辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續履行合同，轉移房屋所有權。

　　答案：是乙的主張是正確的，合同有效，甲應繼續履行合同 。

　　(二) 動產的物權變動

　　《物權法》第23條規定，動產物權的設立和轉讓，自“交付時”發生效力，但法律另有規定的除外。同時《物權法》第24條規定，船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。因此對于船舶、航空器和機動車等動產，實際上其物權變動要求采用登記方式進行，只是沒有采用登記生效主義，而是采用了登記對抗主義。

　　在法律上，交付是指將物或提取標的物的憑證移轉給他人占有的行為。交付通常指現實交付，即直接占有的移轉。但除了直接交付以外，還有以下幾種方式的交付，也發生與現實交付同樣的法律效果：