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　　第三節 用益物權

　　一、用益物權概述

　　《物權法》第117條規定，用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。根據《物權法》的規定，用益物權包括土地承包(1)土地承包經營權;(2)建設用地使用權;(3)宅基地使用權;(4)地役權;(5)準物權。具體包括海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利。

　　與財產所有權、擔保物權相比較，用益物權具有如下特征：(1)用益物權以對標的物的使用、收益為主要內容，即注重物的使用價值，并以對物的占有為前提。擔保物權對標的物的占有的目的在于權利的公示，而非在于標的物的使用。(2)用益物權在性質上主要體現為不動產物權，而擔保物權的標的既可以是動產，也可以是不動產，甚至可以是權利(權利質押)。(3)用益物權是他物權、有期限物權，這一點區別于所有權。

　　二、土地承包經營權

　　土地承包經營權，是指由公民或集體組織，對國家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規定而享有的占有、使用和收益的權利。

　　土地承包經營權通過訂立承包合同方式確立，根據《物權法》第127條規定，土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。

　　承包經營期限：根據《物權法》的規定，耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年到50年。林地的承包期為30年至70年;特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。如果采取互換、轉讓方式流轉土地承包經營權的情況下，如果沒有辦理登記手續的，不得對抗善意第三人。在承包期內，承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照法律規定獲得相應補償。

　　三、建設用地使用權

　　(一)概述

　　建設用地使用權，是指民事主體依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利。建設用地使用權是從國家土地所有權中分離出來的一項民事權利。建設用地使用權獨立于土地所有權而存在。

　　(二)建設用地使用權的取得

　　建設用地使用權的取得方式有出讓、劃撥等方式。其中劃撥是無償取得使用權的方式，因此法律嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。

　　《物權法》規定，凡是工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地，都應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

　　建設用地使用取得還必須向登記機關辦理登記，登記是建設用地使用權設立的條件。

　　(三)建設用地使用權的流轉

　　權利人取得建設用地的使用權后，除法律另有規定的以外，有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。因此實際上建設用地使用權與建筑物所有權采取“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉規則。

　　根據《物權法》第149條的規定，如果建設用地使用權用于住宅建設的，當住宅建設用地使用權期間屆滿的，可以自動續期。