三、地役權(quán)(2008年綜合題)(P356)

　　1、地役權(quán)的設(shè)立

　　地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。

　　【解釋】只要合同生效，地役權(quán)即設(shè)立。是否登記不是合同的生效要件，也不是地役權(quán)的生效要件，只是地役權(quán)的對抗要件。

　　2、地役權(quán)的期限

　　地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

　　3、地役權(quán)的從屬性

　　地役權(quán)不得與需役地相分離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)設(shè)定抵押。

　　4、地役權(quán)的不可分性

　　地役權(quán)存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個(gè)部分或僅僅以一部分而單獨(dú)存在。

　　5、地役權(quán)的效力

　　(1)土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。

　　【解釋】先設(shè)立地役權(quán)，后承包的，承包人享有地役權(quán)。

　　(2)土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

　　【解釋】先承包的，必須經(jīng)承包人同意，才能設(shè)立地役權(quán)。

　　(3)需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。

　　(4)供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。

　　6、地役權(quán)的消滅

　　如果地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)2次催告未支付費(fèi)用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。

　　7、地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別

　　(1)二者的性質(zhì)不同。相鄰權(quán)不是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，更非獨(dú)立的他物權(quán);而地役權(quán)是一種物權(quán)，它是歸屬于需役地人的一種用益物權(quán)。

　　(2)兩者的設(shè)立方式不同。相鄰關(guān)系是法定的，不需要登記程序;地役權(quán)是由當(dāng)事人各方通過合同約定設(shè)立，沒有經(jīng)過登記程序，不能對抗善意第三人。

　　(3)兩者的內(nèi)容不同。地役權(quán)的設(shè)立是為了使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利得到更好的行使，是一個(gè)比較高的標(biāo)準(zhǔn);而相鄰關(guān)系則是為了達(dá)到使用的最低標(biāo)準(zhǔn)。

　　(4)相鄰關(guān)系強(qiáng)調(diào)相鄰，地役權(quán)不一定相鄰。雖然地役權(quán)多發(fā)生在相鄰不動(dòng)產(chǎn)之間，但也可以發(fā)生在不相鄰的不動(dòng)產(chǎn)之間。

　　(5)相鄰關(guān)系的權(quán)利取得是無償?shù)模�而地役�?quán)合同是有償?shù)摹?/P>

　　【例題1·單選題】甲、乙公司分別取得在同一街區(qū)相鄰的兩塊建設(shè)用地，并各蓋了10層辦公樓，乙臨街，甲在其后，甲的后院有一個(gè)小出口。但甲為了車隊(duì)出入更方便，遂與相鄰的乙約定：乙不在自己西側(cè)寬5米、長150米的土地上建造房屋，專留給甲的車隊(duì)通行，期限20年，作為補(bǔ)償，甲一次性支付給乙100萬元。雙方簽訂合同并辦理了地役權(quán)登記。兩年后，甲的下列做法中，符合《物權(quán)法》規(guī)定的是( )。

　　A、甲將辦公樓轉(zhuǎn)讓給丙，保留在乙地通行的權(quán)利

　　B、甲單獨(dú)將在乙地通行的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給丙

　　C、甲將辦公樓轉(zhuǎn)讓給丙，將在乙地通行的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給丁

　　D、甲將辦公樓和在乙地通行的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給丙

　　【答案】D

　　【解析】地役權(quán)不得與需役地相分離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)設(shè)定抵押。