采用公允價值模式核算投資性房地產

（二）采用公允價值模式核算投資性房地產

采用公允價值模式核算投資性房地產，也可以分為初始確認、后續計量和處置三個步驟：

  1．采用公允價值模式下的初始計量

（1）采用公允價值模式的前提條件

企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。在極少數情況下，已經采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業，有證據表明某項房地產在完成建造活動后首次轉為投資性房地產時，該投資性房地產的公允價值不能持續可靠取得的，應對該投資性房地產采用成本模式計量直至處置，并且假設無殘值。注意，這是今年的一個新變化。

采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：

①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對于大中城市，應當為投資性房地產所在的城區。

②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。同類或類似的房地產，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權而言，是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

（2）采用公允價值模式下初始計量的賬務處理

①外購和自建的投資性房地產在初始計量時，采用公允價值模式與成本模式入賬價值的確定方法相同，不同點在于應設置“成本”明細科目，以便區分“公允價值變動”。

【例10】甲公司于2007年1月1日支付1000萬元價款和10萬元相關稅費購入了800平方米商業用房，當日出租給乙公司。在采用公允價值模式下，甲公司購入投資性房地產的賬務處理是：

借：投資性房地產——成本  1010

    貸：銀行存款             1010

②將存貨和自用資產轉為出租

房地產開發商將開發的商品房出租或企業將自用的建筑物、土地使用權出租，應按轉換日的資產的公允價值作為投資性房地產的入賬價值，公允價值與原賬面價值之間的差額，如果公允價值大于賬面價值，其差額計入“資本公積——其他資本公積”；如果公允價值小于賬面價值，其差額計入“公允價值變動損益”。這樣處理的目的，是為了防范企業通過轉換用途來調增利潤。  

a.企業將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按該項房地產在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產(成本)”科目；原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目；按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。

b.企業將自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產(成本)”科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目；原已計提減值準備的，借記“無形資產減值準備”、“固定資產減值準備”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產”或“無形資產”科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期損益，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。

【例11】甲公司將自用的一棟辦公樓從2007年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開始日，該辦公樓的原價為2000萬元，已提折舊500萬元，未計提減值準備，賬面價值為1500萬元；其公允價值為1800萬元。在采用公允價值模式下，甲公司在2007年1月1日將自用轉為出租的賬務處理如下：

　　借:投資性房地——成本    1800（公允價值）

　　　 累計折舊               500

　　　 貸:固定資產              2000

　　　 　 資本公積——其他資本公積  300

 如果轉換日公允價值為1400萬元，則賬務處理：

　  借:投資性房地——成本    1400（公允價值）

　　　 累計折舊               500

       公允價值變動損益       100

　　　 貸:固定資產              2000

2．采用公允價值模式進行后續計量的會計處理

企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷；在資產負債表日投資性房地產應當以公允價值計量，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。

【例12】2007年1月1日，乙公司支付3000萬元取得一棟辦公用房用于出租(屬于投資性房地產)，每年租金200萬元，在每年年初一次性收取。2007年12月31日，該辦公用房的公允價值為3100萬元，該投資性房地產采用公允價值模式核算。則乙公司賬務處理如下：

2007年初購入投資性房地產：

借：投資性房地產——成本  3000

    貸：銀行存款             3000

借：銀行存款   200

    貸：預收賬款    200

2007年末：

借：預收賬款  200

    貸：其他業務收入  200

借：投資性房地產——公允價值變動   100

    貸：公允價值變動損益（3100－3000）100

以后年度依此類推，略。