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　　7.2　投資性房地產的確認及初始計量

　　7.2.1　投資性房地產的確認條件

　　(一)投資性房地產在同時滿足下列條件時予以確認：

　　1.企業能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益;

　　2.該項投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

　　該確認條件與企業的一般資產的確認條件相同，并無特別之處。

　　(二)投資性房地產的確認時點：

　　1.用于出租的投資性房地產以租賃開始日為確認日;

　　2.持有以備經營出租的空置建筑物，以企業管理當局就該事項作出正式書面決議的日期。

　　3.持有以備增值后轉讓的土地使用權以企業將自用土地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期為準。

　　7.2.2　投資性房地產的入賬價值確認

　　1.總的原則：歷史成本原則。即企業取得投資性房地產時，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，在這點上與普通資產的核算標準相同。

　　2.不同取得渠道下投資性房地產的入賬成本構成

　　(1)外購的投資性房地產。按買價和可直接歸屬于該資產的相關稅費作為其入賬價值。

　　【例7-1】20×8年3月，甲企業計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。3月15日(租賃開始日)，甲企業與乙企業簽訂了經營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業，為期5年。4月5日，甲企業實際購入寫字樓，支付價款共計1 200萬元。假設不考慮其他因素，甲企業采用成本模式進行后續計量。

　　『正確答案』甲企業的賬務處理如下：

　　借：投資性房地產——寫字樓　　　　　　12 000 000

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　12 000 000

　　【例7-2】沿用【例7-1】，假設甲企業擁有的投資性房地產符合采用公允價值計量模式的條件，采用公允價值模式進行后續計量。

　　『正確答案』甲企業的賬務處理如下：

　　借：投資性房地產——成本(寫字樓)　　　12 000 000

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　12 000 000

　　(2)自行建造的投資性房地產。按建造該資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入投資性房地產成本。

　　【例7-3】20×8年1月，甲企業從其他單位購入一塊土地的使用權，并在這塊土地上開始自行建造三棟廠房。20×8年10月，甲企業預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工(達到預定可使用狀態)時開始起租。20×8年11月1日，三棟廠房同時完工(達到預定可使用狀態)。該塊土地使用權的成本為600萬元;三棟廠房的實際造價均為1 000萬元，能夠單獨出售。假設甲企業采用成本計量模式。

　　甲企業的賬務處理如下：

　　『正確答案』土地使用權中的對應部分同時轉換為投資性房地產=[600×(1 000÷3 000)]=200(萬元)

　　借：投資性房地產——廠房　　　　　　 　10 000 000

　　貸：在建工程　　　　　　　　　　　 　　10 000 000

　　借：投資性房地產——土地使用權　　　　　2 000 000

　　貸：無形資產——土地使用權　　　　　　　2 000 000

　　(3)以其他方式取得的投資性房地產。原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關準則規定的按照相應的準則規定予以確定。比如債務重組轉入的投資性房地產就應按債務重組準則的規定來處理。

　　【要點提示】由于投資性房地產分離于固定資產、無形資產或開發產品，其入賬成本的確認環節與其原屬資產無異，因此考生應依據固定資產、無形資產或開發產品入賬原則來推定投資性房地產的入賬成本。

　　2011注冊會計師考試時間：9月17日至18日

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