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　　第三節　投資性房地產的后續計量

　　一、成本計量模式

　　企業一般應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。

　　1.采用成本模式計量的建筑物的后續計量：按固定資產的有關規定進行后續計量，按期(月)計提折舊，存在減值跡象的，按照資產減值的有關規定處理。

　　2.采用成本模式計量的土地使用權的后續計量：按無形資產的有關規定進行后續計量，按期(月)攤銷，存在減值跡象的，按照資產減值的有關規定處理。

　　二、公允價值計量模式

　　1.企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。采用公允價值模式的條件：

　　(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;

　　(2)企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

　　注意(新增)：

　　以公允價值后續計量的企業，對于在建投資性房地產，如果其公允價值無法可靠確定但預期該房地產完工后的公允價值能夠可靠取得的，應當以成本計量該在建投資性房地產，其公允價值能夠可靠計量時或其完工后(兩者孰早)，再以公允價值計量。

　　2.會計處理

　　采用公允價值模式后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。會計處理如下：

　　借：投資性房地產——公允價值變動

　　貸：公允價值變動損益

　　或作相反分錄。

　　三、計量模式的變更

　　●同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　●企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。

　　(1)成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益(盈余公積和未分配利潤)。

　　(2)已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　【例題1·單項選擇題】某企業投資性房地產采用成本計量模式。2009年1月31日購入一幢建筑物用于出租。該建筑物的成本為270萬元，預計使用年限為5年，預計凈殘值為18萬元。采用年數總和法計提折舊。2010年應該計提的折舊額為(　)萬元。

　　A.72　　B.50.4　　C.67.2　　D.68.6

　　『正確答案』D

　　『答案解析』2010年折舊=(270—18)×5/15×1/12+(270—18)×4/15×11/12=68.6(萬元)

　　【例題2·多項選擇題】某企業投資性房地產采用公允價值計量模式。2010年1月1日購入一幢建筑物用于出租。該建筑物的購買價格490萬元，發生相關稅費20萬元， 用銀行存款支付。建筑物預計使用年限為20年，預計凈殘值為10萬元，采用直線法計提折舊。2010年12月31日，該建筑物的公允價值為560萬元。不考慮其他因素，下列表述中，正確的有(　)

　　A.2010年該項投資性房地產應計提折舊22.92萬元

　　B.2010年該項投資性房地產減少當期營業利潤70萬元

　　C.2010年該項投資性房地產增加當期營業利潤50萬元

　　D.2010年該項投資性房地產的列報價值是560萬元

　　E.2011年該項投資性房地產可以變更為成本計量模式

　　『正確答案』CD

　　【例題3·計算分析題】教材P129【例7-8】20×7年，甲企業將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進行后續計量。20×9年2月1日，假設甲企業持有的投資性房地產滿足采用公允價值模式條件，甲企業決定采用公允價值模式對該寫字樓進行后續計量。20×9年2月1日，該寫字樓的原價為9 000萬元，已計提折舊270萬元，賬面價值為8 730萬元，公允價值為9 500萬元。甲企業按凈利潤的10%計提盈余公積。假定除上述對外出租的寫字樓外，甲企業無其他的投資性房地產。

　　『正確答案』

　　甲企業的賬務處理如下：

　　借：投資性房地產——成本　　　 95 000 000

　　投資性房地產累計折舊　　　　2 700 000

　　貸：投資性房地產　　　　　　　 90 000 000

　　利潤分配——未分配利潤　　　6 930 000

　　盈余公積　　　　　　　　　　　770 000

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