四、應納稅額的計算(掌握)

　　應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

　　步驟：四步

　　五、稅收優惠——建造普通標準住宅的稅收優惠

　　六、房地產企業土地增值稅清算

　　1.區分土地增值稅應進行清算和稅務機關可要求進行清算

　　2.非直接銷售和自用房地產的收入確定

　　3.土地增值稅的扣除項目——公共設施

　　4.核定征收：5個條件

　　■經典考題及例題

　　一、單項選擇題

　　1.(2009年)清算土地增值稅時，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的會所等公共設施，其成本費用可以扣除的情形是(　)。

　　A.建成后開發企業轉為自用的

　　B.建成后開發企業用于出租的

　　C.建成后直接贈與其他企業的

　　D.建成后產權屬于全體業主的

　　[答疑編號347080101]

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的扣除項目。建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。

　　2.下列各項中，應當征收土地增值稅的是(　)。

　　A.公司與公司之間互換房產

　　B.房地產開發公司為客戶代建房產

　　C.兼并企業從被兼并企業取得房產

　　D.雙方合作建房后按比例分配自用房產

　　[答疑編號347080102]

　　『正確答案』A

　　3.某生產企業2009年銷售一棟8年前建造的辦公樓，取得銷售收入1200萬元。該辦公樓原值700萬元，已計提折舊400萬元。經房地產評估機構評估，該辦公樓的重置成本為1400萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納各種稅費共計72萬元。該生產企業銷售辦公樓應繳納土地增值稅(　)

　　A.128.4萬元

　　B.132.6萬元

　　C.146.8萬元

　　D.171.2萬元

　　[答疑編號347080103]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。扣除項目=1400×50%+72=772(萬元)，增值額=1200-1400×50%-72=428(萬元)，增值率=428÷772=55.44%，應納土地增值稅=428×40%-772×5%=132.6(萬元)。

　　4.房地產開發企業將開發產品用于下列(　)項目，不屬于視同銷售房地產。

　　A.開發的部分房地產用于換取其他單位的非貨幣性資產

　　B.開發的部分房地產用于職工福利

　　C.開發的部分房地產用于出租

　　D.開發的部分房地產用于對外投資

　　[答疑編號347080104]

　　『正確答案』C

　　5.某國有企業2006年5月在市區購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2008年5月，該企業將辦公樓轉讓，取得收入10000萬元，簽訂產權轉移書據。辦公樓經稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新率70%。該企業在繳納土地增值稅時計算的增值額為(　)。

　　A.400萬元

　　B.1485萬元

　　C.1490萬元

　　D.200萬元

　　[答疑編號347080105]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』評估價格=12000×70%=8400(萬元)

　　稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)

　　增值額=10000-8400-115=1485(萬元)