第六節　應納稅額的計算

　　一、增值額(計稅依據)

　　土地增值額=轉讓收入-扣除項目金額

　　在實際的房地產交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：

　　1.隱瞞、虛報房地產成交價格的;

　　2.提供扣除項目金額不實的;

　　3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

　　4.舊房及房地產的轉讓。

　　二、應納稅額計算

　　應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

　　手寫板提示：計算土地增值稅要注意4個步驟：

　　第一，要計算扣除項目，注意扣除項目歸集時的具體內容;

　　第二，計算土地增值額，就是收入減去扣除項目;

　　第三，計算土地增值率，前述第二項目÷第一項目;據此選出稅率和扣除率;

　　第四，計算稅額。

　　【例題·單選題】2009年某房地產開發公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4萬萬元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發成本合計為4800萬元;該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息;該商品房所在地的省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例為10%;銷售商品房繳納的有關稅金770萬元。該公司銷售該商品房應繳納的土地增值稅為(　)。

　　A.2256.5萬元　　　　　B.2445.5萬元

　　C.3070.5萬元　　　　　D.3080.5萬元

　　[答疑編號346080301]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』根據土地增值稅法計算方法與步驟，計算過程如下：

　　計算扣除金額=4800+4800×10%+770+4800×20%=7010(萬元);

　　計算土地增值額=14000-7010=6990(萬元);

　　計算增值率=6990÷7010×100%=99.7%，適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數5%;

　　應納土地增值稅=6990×40%-7010×5%=2445.5(萬元)。

　　【例題·計算題】2009新制度考題

　　某房地產開發公司于2008年6月受讓一宗土地使用權，依據受讓合同支付轉讓方地價款8 000萬元，當月辦妥土地使用證并支付了相關稅費。自2008年7月起至2009年6月末，該房地產開發公司使用受讓土地60%(其余40%尚未使用)的面積開發建造一棟寫字樓并全部銷售，依據銷售合同共計取得銷售收入18 000萬元。在開發過程中，根據建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計6 200萬元，開發銷售期間發生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元(只有70%能夠提供金融機構的證明)。

　　(說明：當地適用的城市維護建設稅稅率為5%;教育費附加征收率為3%;契稅稅率為3%;購銷合同適用的印花稅稅率為0.3‰;產權轉移書據適用的印花稅稅率為0.5‰。其他開發費用扣除比例為4%)

　　要求：根據上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數。

　　[答疑編號346080302]

　　『正確答案』

　　(1)計算該房地產開發公司應繳納的印花稅(略)。

　　(2)計算該房地產開發公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅。

　　【答案】 =8000×60%+8000×3%×60%=4944(萬元)

　　(3)計算該房地產開發公司土地增值額時可扣除的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

　　【答案】 =18000×5%×(1+5%+3%)=972(萬元)

　　(4)計算該房地產開發公司土地增值額時可扣除的開發費用。

　　【答案】=500×70%+(4944+6200)×4%=795.76(萬元)

　　(5)計算該房地產開發公司銷售寫字樓應繳土地增值稅的增值額。

　　【答案】=18000-4944-6200-972-795.76-(4944+6200)×20%=2859.44(萬元)

　　(6)計算該房地產開發公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。

　　【答案】增值率=2859.44÷(18000-2859.44)×100%=18.89%

　　計算該房地產開發公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅=2859.44×30%=857.83(萬元)