第八節　征收管理

　　一、納稅地點與申報時間：

　　納稅地點:房地產所在地

　　申報時間:納稅人簽訂房地產轉讓合同后7日內

　　二、房地產開發企業土地增值稅清算

　　(一)土地增值稅的清算條件

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

　　(3)直接轉讓土地使用權的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

　　(4)省稅務機關規定的其他情況。

　　【例題·多選題】下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有(　)。

　　A.直接轉讓土地使用權的

　　B.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的

　　C.房地產開發項目全部竣工并完成銷售的

　　D.取得銷售(預售)許可證2年仍未銷售完的

　　[答疑編號346080304]

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』D選項，取得銷售(預售)許可證3年仍未銷售完的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　(二)納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料及審核：

　　1.土地增值稅清算表及其附表。

　　2.房地產開發項目清算說明。

　　3.項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。

　　(4)納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定

　　1.房地產開發企業將開發的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。

　　2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未產生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　(四)土地增值稅的扣除項目

　　房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

　　(1)建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　(4)房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

　　【例題·單選題】清算土地增值稅時，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的會所等公共設施，其成本費用可以扣除的情形是(　)。

　　A.建成后開發企業轉為自用的

　　B.建成后開發企業用于出租的

　　C.建成后直接贈與其他企業的

　　D.建成后產權屬于全體業主的

　　[答疑編號346080305]

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的扣除項目。建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。

　　(五)核定征收：5個條件

　　本章把握的要點：

　　1.征稅范圍

　　2.扣除項目

　　3.土地增值稅應納稅額計算

　　4.房地產企業的清算