第八節　房地產開發經營業務的所得稅處理

　　一、房地產開發經營的含義在中國境內從事房地產開發經營業務的企業，除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

　　1.開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

　　2.開發產品已開始投入使用。

　　3.開發產品已取得了初始產權證明。

　　二、收入的稅務處理

　　(一)收入的實現規則，具體按以下規定確認：

　　1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。

　　2.采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

　　3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

　　4.采取委托方式銷售開發產品(見教材)

　　(二)視同銷售的確認：企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。

　　(三)幾個利潤率

　　1.視同銷售：開發產品的成本利潤率不得低于15%。

　　2.企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率：

　　(1)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。

　　(2)開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

　　(3)開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

　　(4)屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。