【例題·計算題】某房地產開發公司專門從事普通住宅商品房開發。2008年3月2日，該公司出售普通住宅一幢，總面積91 000平方米。該房屋支付土地出讓金2 000萬元，房地產開發成本8 800萬元，利息支出為1 000萬元，其中40萬元為銀行罰息(不能按收入項目準確分攤)。假設城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%、教育費附加征收率為3%。當地省級人民政府規定允許扣除的其他房地產開發費用的扣除比例為10%。企業營銷部門在制定售房方案時，擬定了兩個方案，

　　方案一：銷售價格為平均售價2 000元/平方米;

　　方案二：銷售價格為平均售價1 978元/平方米。

　　要求：根據上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數：

　　(1)分別計算各方案該公司應納土地增值稅;

　　(2)比較分析哪個方案對房地產公司更為有利，并計算兩個方案實現的所得稅前利潤差額。

　　『正確答案』

　　(1)各方案該公司應納土地增值稅

　　方案一：

　　計算扣除項目：

　　①取得土地使用權所支付的金額：2 000萬元

　　②房地產開發成本：8 800萬元

　　③房地產開發費用=(2 000+8 800)×10%=1 080(萬元)

　　④稅金：

　　銷售收入=91 000×2 000÷10 000=18 200(萬元)

　　營業稅=18 200×5%=910(萬元)

　　城建稅及教育費附加=910×(7%+3%)=91(萬元)

　　印花稅=18 200×0.05%=9.1(萬元)

　　土地增值稅中可以扣除的稅金=910+91=1 001(萬元)

　　⑤加計扣除=(2 000+8 800)×20%=2 160(萬元)

　　扣除項目金額合計=2 000+8 800+1 080+1 001+2 160=15 041(萬元)

　　增值額=18 200-15 041=3 159(萬元)

　　增值率=3 159÷15 041=21%<50%，適用稅率30%。

　　土地增值稅稅額=3 159×30%=947.7(萬元)

　　方案二：

　　計算扣除項目：

　　①取得土地使用權所支付的金額：2 000萬元

　　②房地產開發成本：8 800萬元

　　③房地產開發費用=(2 000+8 800)×10%=1 080(萬元)

　　④與轉讓房地產有關的稅金：

　　銷售收入=91 000×1 978÷10 000=17 999.8(萬元)

　　營業稅=17 999.8×5%=899.99(萬元)

　　城建稅及教育費附加=899.99×(7%+3%)=90(萬元)

　　印花稅=17 999.8×0.05%=9(萬元)

　　土地增值稅中可以扣除的稅金=899.99+90=989.99(萬元)

　　⑤加計扣除=(2 000+8 800)×20%=2 160(萬元)

　　扣除項目金額合計

　　=2 000+8 800+1 080+989.99+2 160=15 029.99(萬元)

　　增值額=17 999.8-15 029.99=2 969.81(萬元)

　　增值率=2 969.81÷15 029.99=19.76%

　　根據土地增值稅稅收優惠規定：建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，所以，第二種方案不交土地增值稅。

　　(2)比較分析對房地產公司更為有利的方案，并計算兩個方案實現的所得稅前利潤差額。

　　①方案一所得稅前利潤=18 200-(2 000+8 800+1 000+1 001+9.1+947.7)=4 442.2(萬元)

　　方案二所得稅前利潤=17 999.8-(2 000+8 800+1 000+989.99+9)=5 200.81(萬元)

　　方案二雖然降低了售價，但是由于不需要繳納土地增值稅，使得稅前利潤較方案一高，所以，對房地產公司更為有利的是方案二。

　　②兩種方案在所得稅前利潤差額=5 200.81-4 442.2=758.61(萬元)

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