第六節 應納稅額的計算

　　一、增值額的確定

　　土地增值稅納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。

　　納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：(1)隱瞞、虛報房地產的成交價格的;(2)提供的扣除項目不實的;(3)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

　　【例題·單選題】按照土地增值稅的有關規定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值稅時，應按照( )。(2001年)

　　A.稅務部門估定的價格扣除

　　B.稅務部門與房地產主管部門協商的價格扣除

　　C.房地產評估價格扣除

　　D.房地產原值減除30%后的余值扣除

　　[答案]C

　　二、應納稅額的計算方法

　　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：

　　應納稅額=∑(每級距的增值額×適用稅率)

　　簡便方法：

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　(四)增值額超過扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　土地增值稅的計算步驟：

　　第一步，計算收入總額;

　　第二步，計算扣除項目金額;

　　第三步，用收入總額減除扣除項目金額計算增值額;

　　土地增值額=轉讓房地產收入-規定扣除項目金額

　　第四步，計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數;

　　第五步，套用公式計算稅額。公式為：

　　應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

　　【例題·計算題】某房地產開發公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉讓合同，取得轉讓收入15000萬元，公司即按稅法規定繳納了有關稅金(營業稅稅率5%，城建稅稅率為營業稅稅額的7%,教育費附加征收率為營業稅稅額的3%，印花稅稅率為0.5‰)。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用為3000萬元;投入房地產開發成本為4000萬元;房地產開發費用中的利息支出為1200萬元(不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,也不能提供金融機構證明)。另知該公司所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%。請計算該公司轉讓此樓應納的土地增值稅稅額。(1997年，傳統步驟型)

　　【答案及解析】這是一個傳統的土地增值稅的計算題，考核傳統的計算步驟和各項目的基本扣除規定。

　　(1)確定轉讓房地產的收入：

　　轉讓收入為15000萬元。

　　(2)確定轉讓房地產的扣除項目金額：

　　①取得土地使用權所支付的金額為3000萬元

　　②房地產開發成本為4000萬元

　　③房地產開發費用為：

　　(3000+4000)×10%=700(萬元)

　　④與轉讓房地產有關的稅金為:

　　15000×5%+15000×5%×(7%+3%)=825(萬元)

　　⑤從事房地產開發的加計扣除為：

　　(3000+4000)×20%=1400(萬元)

　　⑥轉讓房地產的扣除項目金額為：

　　(3000+4000+700+825+1400=9925(萬元)

　　(3)計算轉讓房地產的增值額:

　　15000-9925=5075(萬元)

　　(4)計算增值額與扣除項目金額的比率:

　　5075÷9925≈51%

　　(5)計算應納土地增值稅稅額：

　　第一種計算方法：

　　應納土地增值稅稅額=9925×50%×30%+(5075-9925×50%)×40%=1533.75(萬元)

　　第二種計算方法：

　　應納土地增值稅=5075×40%-9925×5%=1533.75(萬元)

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