銷售不動產營業稅的計算規定

　　1.單位和個人銷售其購置的不動產，以全部收入減去不動產的購置原價后的余額為營業額。

　　2.單位和個人銷售抵債所得的不動產，以全部收入減去抵債時該項不動產作價后的余額為營業額。

　　【提示】銷售不動產的來源是購置或抵債的來的，才差額計稅。若是自行建造的不動產，轉讓時全額計稅。

　　3.自2011年9月1日起，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產的同時一并銷售的附著于土地或者不動產上的固定資產中，凡屬于增值稅應稅貨物的，應按照《財政部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》第二條有關規定，計算繳納增值稅;凡屬于不動產的，應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》“銷售不動產”稅目計算繳納營業稅。

　　納稅人應分別核算增值稅應稅貨物和不動產的銷售額，未分別核算或核算不清的，由主管稅務機關核定其增值稅應稅貨物的銷售額和不動產的銷售額。

　　4.自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　【歸納】2011年1月28日起執行的個人轉讓房屋的營業稅規定一覽：

　　幾種特殊經營行為的稅務處理

　　(一)、(三)兼營的行為特點和稅務處理原則

　　【歸納】兼營行為的稅務處理原則：

　　兼營同稅種不同稅目的應稅行為——分別核算，分別納稅;未分別核算，稅率從高。

　　兼營應稅勞務與貨物或非應稅勞務行為——分別核算，分別納稅;未分別核算，核定納稅。

　　(二)混合銷售行為特點和稅務處理原則

　　混合銷售行為的特點是：貨物銷售與營業稅應稅勞務之間存在內在聯系和因果關系。

　　混合銷售行為的一般處理規則(一般)——按照主營業務的稅種性質確定適用的稅種。

　　混合銷售行為的特殊處理規則(列舉)——按照分別核算銷售額和營業額分別納稅的原則處理(與兼營原則相同)。如：提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為。

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