三、簡答題

　　1、

　　【正確答案】：(1)政治因素：今年國家出臺了以國六條為指導思想的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，其內容涉及開盤時間，項目戶型，付款方式等多個房地產開發層面，這么大規模的對房地產業進行政策性干預近年來尚屬首次，其矛頭直指大部分開發企業。面對如此大力度的宏觀政策，開發企業應充分了解政策及政府態度，以政策為基本原則，在許可的范圍內調整自己的產品定位，從而獲得市場的認同。

　　(2)經濟因素：在房地產行業中，構成經濟環境的關鍵要素包括GDP的變化發展趨勢、利率水平、居民可支配收入水平、匯率水平以及影響經濟增長的大事件。拿奧運經濟對房地產的影響來說，從2001年北京申奧成功開始，北京的樓市進入火暴期。隨著奧運的臨近，樓市愈演愈烈。2008奧運是中國的一件大事，北京從2003年起正式啟動奧運工程，將近2800億元的投資大部分將投向基礎設施，這無疑是給奧運地產的巨大推動力，隨之帶來的交通，環境，配套等也都將大大加強。

　　(3)社會和文化環境要素：北京的南城歷來是經濟發展相對落后的區域，對比北部的奧運版塊，東部的CBD，西部的中關村，南部并沒有相對集中的發展熱點區域，且配套設施落后。所以如果開發企業在北京南部選擇開發項目，必須因地制宜，不能將價格定的過高，同時亦要保證相當面積的配套設施。

　　(4)技術環境因素：消費者消費觀念不斷更新，消費要求不斷增高的今天，產品的競爭已經不僅僅是房子與地的競爭，而是包括周邊環境、產品設計、建筑風格、園林配套等多方面因素的競爭。目前對于環境的分析可分大氣環境、聲覺環境、水文環境、視覺環境、衛生環境。(參見教材14頁到19頁)

　　【答案解析】：

　　【該題針對“一般宏觀環境分析(綜合)”知識點進行考核】

　　2、

　　【正確答案】：(1)因素1屬于新進入者的威脅因素。因素2屬于供應商討價還價的能力因素。因素3屬于購買商討價還價的能力因素。因素4屬于替代品的威脅因素。

　　(2)該行業存在新進入者，這會對現有企業帶來競爭壓力。新進入者來自于國內和國外兩個方面。由于本行業是資本和技術密集型的行業，因此具有一定的進入壁壘，在一定程度上限制了新進入者的威脅。同時，由于國家有一定限制以對本行業進行必要的保護，因此來自于國外的新進入者的威脅不大。加上E公司主動與客戶建立起了結構性關系，使客戶對企業的服務形成無法通過其他途徑彌補的依賴，也進一步阻止了新進入者的威脅。綜合看來，新進入者的威脅不大。

　　對于供應商的議價能力分析：由于產品的主要原材料供應商十分集中，采購量在各供應商之間分布較均勻，主要原材料暫無替代品，因此供應商的議價能力較強。

　　對于購買商的議價能力分析：由于不同企業產品的差異性越來越小，顧客的選擇機會較多，轉換成本相對較低，因此，購買商的議價能力較強。

　　對于替代品威脅分析：市場上已經出現了性能更高的同類產品，存在替代品威脅。但由于替代品目前的價格還略高于傳統產品，因此短期內威脅不明顯。

　　【答案解析】：

　　【該題針對“波特的五力模型”知識點進行考核】