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　　第七章 投資性房地產

　　綜合題

　　1.(2015年考題節選)甲股份有限公司(以下簡稱“甲公司”)20×4年發生了以下交易事項：2月1日，與其他方簽訂租賃合同，將本公司一棟原自用現已閑置的辦公樓對外出租，年租金為120萬元，自當日起租。甲公司該辦公樓原價為1000萬元，至起租日累計折舊400萬元，未計提減值。甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，出租日根據同類資產的市場狀況估計其公允價值為2000萬元。12月31日，該辦公樓的公允價值為2080萬元。甲公司已一次性取得第一年租金120萬元。

　　要求：編制甲公司20×4年有關交易事項的會計分錄。

　　『正確答案』

　　(1)2月1日

　　借：投資性房地產——成本　2000

　　累計折舊　　　　　　　 400

　　貸：固定資產　　　　　　　 1000

　　其他綜合收益　　　　　 1400

　　(2)12月31日

　　借：投資性房地產——公允價值變動(2080-2000)80

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　 80

　　借：銀行存款　　　　　　 120

　　貸：其他業務收入　　　　 110

　　預收賬款　　　　　　　10

　　2.A公司為非房地產開發企業，為增值稅一般納稅人，土地使用權、不動產及不動產經營租賃服務和建筑業適用的增值稅稅率為11%，有關房產和地產的業務資料如下：(A公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，對固定資產和無形資產均采用直線法計提折舊或攤銷。假定上述土地使用權和建筑物的預計凈殘值均為0)

　　(1)2×14年1月，A公司董事會作出決議準備外購土地使用權，其中一宗土地使用權準備建造A座寫字樓，建成后對外出租;另外一宗土地使用權準備建造B座辦公樓，建成后用于企業行政辦公。2×14年4月1日，A公司以出讓方式購入上述土地使用權，取得增值稅專用發票，其中準備建造A座寫字樓的土地使用權價款為10000萬元，增值稅進項稅額為1100萬元，準備建造B座辦公樓的土地使用權價款為20000萬元，增值稅進項稅額為2200萬元，預計使用年限均為50年。全部款項已經支付。購入當月開始在土地上分別建造A座寫字樓和B座辦公樓。

　　【要求及答案】根據資料(1)編制相關的會計分錄。

　　2×14年4月1日

　　借：投資性房地產——土地使用權(在建)10000

　　無形資產　　　　　　　　　　　　　20000

　　應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 3300

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　 33300

　　(2)2×14年12月末建造A座寫字樓的土地使用權公允價值為15000萬元，在建的A座寫字樓無法確定其公允價值。

　　【要求及答案】根據資料(2)編制相關的會計分錄。

　　借：在建工程　　　　　　　　　 300

　　貸：累計攤銷　(20000/50×9/12)300

　　借：投資性房地產——土地使用權——在建(公允價值變動)(15000-10000)5000

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5000

　　(3)2×15年6月寫字樓和辦公樓即將完工時，A公司與甲公司簽訂經營租賃合同，將A座寫字樓整體租賃給甲公司使用，租賃期開始日為寫字樓達到預定可使用狀態的日期。2×15年6月1日以銀行存款支付A座寫字樓的建造成本50000萬元，以銀行存款支付B座辦公樓的建造成本40000萬元(不包括建造期間滿足資本化條件的土地使用權攤銷金額)，并取得增值稅專用發票，增值稅的進項稅額9900萬元。

　　【要求及答案】根據資料(3)編制相關的會計分錄。

　　借：投資性房地產——寫字樓(在建)　 50000

　　在建工程　　　　　　　　　　　　 40000

　　應交稅費——應交增值稅(進項稅額)9900

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　 99900

　　(4)2×15年7月1日A座寫字樓和B座辦公樓達到預定可使用狀態并交付使用，預計使用年限均為30年。

　　【要求及答案】根據資料(4)編制相關的會計分錄。

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　 200

　　貸：累計攤銷　　　　(20000/50×6/12)200

　　借：投資性房地產——寫字樓(成本)　　50000

　　——土地使用權(成本)15000

　　固定資產——辦公樓　　　　　　　　40500

　　貸：投資性房地產——寫字樓(在建)　　　　　　　　　 50000

　　——土地使用權(在建)　　　　　　　 10000

　　——土地使用權——在建(公允價值變動)5000

　　在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40500

　　(5)2×15年12月31日，A座寫字樓的土地使用權公允價值為18000萬元，A座寫字樓的公允價值為60500萬元。同時收到半年租金1000萬元，并開出增值稅專用發票，銷項稅額為110萬元。

　　【要求及答案】根據資料(5)編制相關的會計分錄。

　　借：投資性房地產——土地使用權(公允價值變動)

　　(18000-15000)3000

　　——寫字樓(公允價值變動)

　　(60500-50000)10500

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　　13500

　　借：管理費用　　　　　　　　　　762.5

　　貸：累計折舊　 　(40500/30×5/12)562.5

　　累計攤銷　　 (20000/50×6/12)200

　　借：銀行存款　　　　　　　　　 1110

　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　　 1000

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)110

　　3.AS公司為增值稅一般納稅人，土地使用權、不動產及不動產經營租賃服務適用的增值稅率為11%，采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，假定按年計提折舊和進行攤銷。AS公司適用的所得稅稅率為25%，按凈利潤的10%提取盈余公積。有關資料如下：

　　(1)2×12年10月2日以1000萬元購入一宗土地使用權，預計使用年限為50年(與稅法相同)，取得當日即開始建造一棟寫字樓。2×13年12月寫字樓建造完成并交付公司管理部門使用，建造成本為50000萬元(包含建造期間土地使用權的攤銷)、預計使用年限為40年(與稅法相同)。寫字樓和土地使用權的預計凈殘值均為零，均采用直線法計提折舊和攤銷(與稅法相同)。

　　(2)2×14年12月18日，AS公司與BS公司簽訂租賃合同，合同約定，AS公司將上述寫字樓整體出租給BS公司，租期為3年，不含稅年租金為2000萬元，從2×15年起每年年末支付。2×14年12月31日為租賃期開始日。寫字樓和土地使用權的原預計使用壽命、預計凈殘值和折舊(攤銷)方式不變。2×15年支付寫字樓的修理費用2萬元(不考慮增值稅)。

　　【要求及答案(1)】編制2×14年12月31日將寫字樓及其土地使用權轉為投資性房地產的會計分錄。

　　借：投資性房地產——寫字樓　　　 50000

　　——土地使用權　　1000

　　累計折舊　　　　　(50000/40)1250

　　累計攤銷　　　(1000/50×27/12)45

　　貸：固定資產　 　　　　　　　　　　　50000

　　無形資產　　　　　　　　　　　　　1000

　　投資性房地產累計折舊　　　　　　　1250

　　投資性房地產累計攤銷　　　　　　　　45

　　【要求及答案(2)】編制2×15年收到租金(假定按年確認收入)、投資性房地產計提折舊和攤銷、支付寫字樓修理費用的相關會計分錄;計算2×15年末投資性房地產在會計報表中的列示金額以及影響2015年營業利潤的金額。

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　 2220

　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　　 2000

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)220

　　借：其他業務成本　　　　　　　　　　 1270

　　貸：投資性房地產累計折舊　(50000/40)1250

　　投資性房地產累計攤銷　 　(1000/50)20

　　借：其他業務成本　　　　　　　　　　　2

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　 2

　　2×15年末投資性房地產在會計報表中的列示金額=(50000+1000)-(1250+45)-(1250+20)=48435(萬元)

　　影響2×15年營業利潤的金額=2000-1270-2=728(萬元)

　　【要求及答案(3)】假定租賃期滿后收回轉為自用辦公樓，編制投資性房地產轉為自用房地產的有關會計分錄。

　　借：固定資產　　　　　　　　　　　　　　　50000

　　無形資產　　　　　　　　　　　　　　　 1000

　　投資性房地產累計折舊　(1250+1250×3)5000

　　投資性房地產累計攤銷　　　 (45+20×3)105

　　貸：投資性房地產——寫字樓　　　　　　　　　 50000

　　——土地使用權　　　　　　　　1000

　　累計折舊　　　　　　　　　　　　　　　　　5000

　　累計攤銷　　　　　　　　　　　　　　　　　 105

　　【要求及答案(4)】假定租賃期滿后將其出售，售價為60000萬元，編制處置投資性房地產的有關會計分錄(不考慮處置時的相關稅費)。

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 66600

　　貸：其他業務收入 　　　　　　　　　　　　　 60000

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額　　　　 6600

　　借：其他業務成本　　　　　　　　　　　　　　 45895

　　投資性房地產累計折舊　 　(1250+1250×3)5000

　　投資性房地產累計攤銷　　　　　(45+20×3)105

　　貸：投資性房地產——寫字樓　　　　　　　　　　 50000

　　——土地使用權　　　　　　　　　1000

　　【要求及答案(5)】假定2×16年1月1日，AS公司認為，出租給BS公司使用的寫字樓，其所在地的房地產交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產由成本模式轉換為公允價值模式計量。2×15年12月31日，該寫字樓的公允價值為55000萬元，土地使用權的公允價值為5000萬元。編制2×16年1月1日追溯調整的會計分錄。

　　投資性房地產由成本模式變更為公允價值模式計量的追溯調整分錄為：

　　借：投資性房地產——寫字樓(成本)　　 　　　　50000

　　——土地使用權(成本)　　　　　1000

　　投資性房地產——公允價值變動　(5000+4000)9000

　　投資性房地產累計折舊　　　　　　 (1250×2)2500

　　投資性房地產累計攤銷　　　　　　　　(45+20)65

　　貸：投資性房地產　　　　　　　　　　　　　　　　　 51000

　　遞延所得稅負債　　　 　　　　　　 (11565×25%)2891.25

　　盈余公積　　　　　　　　　 　 (11565×75%×10%)867.375

　　利潤分配——未分配利潤　　　 (11565×75%×90%)7806.375

　　4.甲公司為從事房地產開發業務的企業，不考慮增值稅因素。2014年3月31日，甲公司董事會就其開發的一棟寫字樓的第一層商鋪不再出售改用作出租，并形成了書面決議。

　　(1)2014年5月31日，甲公司與乙企業簽訂了租賃協議，租賃期開始日為2014年6月30日，租賃期2年，該商鋪的賬面余額5500萬元，未計提存貨跌價準備。預計使用年限為50年，預計凈殘值為零。

　　2014年3月31日和2014年12月31日商鋪的公允價值分別為6000萬元和6100萬元。

　　2014年12月31日收到6個月的租金300萬元。2015年12月31日商鋪公允價值為6500萬元，收到本年租金600萬元。2016年6月30日轉換日該房地產的公允價值為6400萬元。收到半年租金300萬元。

　　如果采用成本模式后續計量，其折舊方法采用直線法。(注：僅僅為了對比說明成本模式和公允價值模式會計處理的區別)

　　【要求及答案(1)】根據資料(1)，分別采用成本模式和公允價值模式編制2014年、2015年的會計分錄，并說明2014年、2015年兩種模式投資性房地產年末報表的列示金額、影響本年營業利潤的金額。

　　2014年：

　　2015年：

　　(2)2016年6月30日對外出租的房地產租賃期屆滿，企業董事會作出書面決議明確表明，將該房地產重新開發用于對外銷售，從投資性房地產轉換為存貨。

　　【要求及答案(2)】根據資料(2)，假定2016年6月30日商鋪到期時從投資性房地產轉換為存貨的會計分錄。當日公允價值為6400萬元 。

　　2016年：

　　(3)假定2016年6月30日對外出租的房地產租賃期屆滿，直接對外銷售，售價為6400萬元。

　　【要求及答案(3)】根據資料(3)，假定2016年6月30日商鋪到期時直接對外銷售，分別采用成本模式和公允價值模式編制2016年出售時的會計分錄并計算處置損益的影響金額。

　　2016年6月30日：

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