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2017注冊會計師考試《會計》章節習題（第七章）

來源：考試吧　2017-05-13 9:40:58　【要考試，上考試吧！】　注冊會計師萬題庫
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第 1 頁：習題
第 2 頁：考點

　　第七章投資性房地產

　　考點核心提示

　　考點一：投資性房地產的范圍★

　　☆考點核心提示

　　1.投資性房地產的范圍

　　(1)已出租的土地使用權;

　　(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權;

　　(3)已出租的建筑物;

　　2.注意的問題

　　(1)已經出租的建筑物，是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式出租的建筑物。對企業持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，可視為投資性房地產。這里的“空置建筑物”，是指企業新購入、自行建造或開發完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀態的建筑物。

　　(2)用于出租的建筑物企業應擁有其產權。

　　(3)企業計劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于投資性房地產的范圍。

　　(4)企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

　　(5)某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　　(6)自用房地產，是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，如企業的廠房和辦公樓，企業生產經營用的土地使用權等。

　　(7)作為存貨的房地產，是指房地產開發企業銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地使用權。這部分房地產屬于房地產開發企業的存貨。

　　考點二：投資性房地產的核算★★

　　☆考點核心提示

　　1.外購的投資性房地產

　　對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。但是，對企業持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物，企業董事會作出了正式書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，可視為投資性房地產。

　　表7-1　 外購投資性房地產的初始計量

采用成本模式進行后續計量

采用公允價值模式進行后續計量

借：投資性房地產【購買價款＋相關稅費＋可直接歸屬于該資產的其他支出】
　　 貸：銀行存款

借：投資性房地產——成本【購買價款＋相關稅費＋可直接歸屬于該資產的其他支出】
　　 貸：銀行存款

　　企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，再從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　　2.自行建造的投資性房地產

　　企業自行建造(或開發，下同)的房地產，只有在自行建造或開發活動完成(即達到預定可使用狀態)的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。但是，對企業持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物，企業董事會作出了正式書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，可視為投資性房地產。

　　企業自行建造房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，再從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　　表7-2　自行建造投資性房地產的計量

采用成本模式進行后續計量

采用公允價值模式進行后續計量

借：投資性房地產——在建
　　 貸：銀行存款等

借：投資性房地產——在建
　　 貸：銀行存款等

　　3.投資性房地產的后續計量

　　投資性房地產的后續計量具有成本和公允價值兩種模式，通常應當采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有的投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　表7-3　投資性房地產的后續計量

成本模式計量

公允價值模式計量

（1）相關規定
在成本模式下，應當按照固定資產、無形資產的規定進行處理

（1）相關規定
企業有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，可以采用公允價值計量模式。

（2）會計處理
①按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷
借：其他業務成本
　　貸：投資性房地產累計折舊
　　　　投資性房地產累計攤銷

（2）會計處理
①不計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量。
投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，會計處理為：
借：投資性房地產——公允價值變動
　　貸：公允價值變動損益
　　　　公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄

②取得的租金收入，會計處理
借：銀行存款
　　貸：其他業務收入

②取得的租金收入，會計處理
同左

③經減值測試后確定發生減值的，應當計提減值準備
借：資產減值損失
　　貸：投資性房地產減值準備

——

　　4.投資性房地產的轉換

　　(1)轉換日的確定

　　自用房地產轉換為投資性房地產或作為存貨的房地產轉換為投資性房地產，轉換日一般為租賃期開始日，如果是空置建筑物，為董事會作出書面決議批準的日期。投資性房地產轉換為自用房地產，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或經營管理的日期;投資性房地產轉換為存貨，轉換日為租賃期滿，董事會作出書面決議明確將其重新開發用于對外出售的日期。

　　(2)轉換的會計處理

　　表7-4　投資性房地產的轉換

成本模式下的轉換

公允價值模式下的轉換

①自用房地產轉換為投資性房地產
借：投資性房地產【原值】
　　累計折舊（累計攤銷）
　　固定資產減值準備（無形資產減值準備）
　　貸：固定資產（無形資產）【原值】
　　　　投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷）
　　　　投資性房地產減值準備

①自用房地產轉換為投資性房地產
借：投資性房地產——成本【公允價值】
　　累計折舊（累計攤銷）
　　固定資產減值準備（無形資產減值準備）
　　公允價值變動損益【借差】
　　貸：固定資產（無形資產）【原值】
　　　　其他綜合收益【貸差】

②投資性房地產轉換為自用房地產
借：固定資產（無形資產）【原值】
　　投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷）
　　投資性房地產減值準備
　　貸：投資性房地產【原值】
　　　　累計折舊（累計攤銷）
　　　　固定資產減值準備（無形資產減值準備）

②投資性房地產轉換為自用房地產
借：固定資產（無形資產）【公允價值】
　　公允價值變動損益【借差】
　　貸：投資性房地產——成本
　　　　　　　　　　 ——公允價值變動
　　　　公允價值變動損益【貸差】

③作為存貨轉換為投資性房地產
借：投資性房地產【賬面價值】
　　存貨跌價準備【已計提的存貨跌價準備】
　　貸：開發產品【賬面余額】

③作為存貨轉換為投資性房地產
借：投資性房地產——成本【公允價值】
　　存貨跌價準備【已計提的存貨跌價準備】
　　公允價值變動損益【借差】
　　貸：開發產品【賬面余額】
　　　　其他綜合收益【貸差】　　　　

④投資性房地產轉換為存貨
借：開發產品【賬面價值】
　　投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷）
　　投資性房地產減值準備
　　貸：投資性房地產【賬面余額】

④投資性房地產轉換為存貨
借：開發產品【公允價值】
　　公允價值變動損益【借差】
　　貸：投資性房地產——成本
　　　　　　　　　　 ——公允價值變動
　　　　公允價值變動損益【貸差】　　　　

　　5.與投資性房地產有關的后續支出

　　(1)資本化的后續支出

　　與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。

　　表7-5　投資性房地產資本化的后續支出

采用成本模式進行后續計量

采用公允價值模式進行后續計量

企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷

企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產。

①投資性房地產轉入改擴建工程
借：投資性房地產——在建
　　投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷）
　　投資性房地產減值準備
　　貸：投資性房地產

①投資性房地產轉入改擴建工程
借：投資性房地產——在建
　　貸：投資性房地產——成本
　　　　　　　　　　　　 ——公允價值變動

②發生改擴建或裝修支出
借：投資性房地產——在建
　　貸：銀行存款等

②發生改擴建或裝修支出
借：投資性房地產——在建
　　貸：銀行存款等

③改擴建工程或裝修完工
借：投資性房地產
　　貸：投資性房地產——在建

③改擴建工程或裝修完工
借：投資性房地產——成本
　　貸：投資性房地產——在建

　　(2)費用化的后續支出

　　表7-6　投資性房地產費用化的后續支出

采用成本模式進行后續計量

采用公允價值模式進行后續計量

借：其他業務成本
　　 貸：銀行存款

借：其他業務成本
　　 貸：銀行存款

　　6.投資性房地產的處置

　　表7-7　投資性房地產的處置

成本模式計量的投資性房地產

公允價值模式計量的投資性房地產

借：銀行存款
　　 貸：其他業務收入

借：銀行存款
　　 貸：其他業務收入

借：其他業務成本
　　 投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷）
　　投資性房地產減值準備
　　貸：投資性房地產

借：其他業務成本
　　 公允價值變動損益
　　其他綜合收益
　　貸：投資性房地產——成本
　　　　　　　　　　 ——公允價值變動

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