第八章 投資性房地產

　　考點核心提示

　　考點一：資產減值的范圍★★★

　　☆考點核心提示

　　資產減值，是指資產的可收回金額低于其賬面價值，包括單項資產和資產組。

　　1.本章涉及的資產減值范圍及其計提方法

　　(1)本章涉及的資產減值范圍

　　①對子公司、聯營企業和合營企業的長期股權投資;②采用成本模式進行后續計量的投資性房地產;③固定資產;④生產性生物資產;⑤無形資產;⑥商譽;⑦探明石油天然氣礦區權益和井及相關設施。

　　(2)計提方法

　　①資產減值損失=資產的賬面價值-資產的可收回金額

　　②上述資產的減值損失一經確認，在持有期間不得轉回，待處置時將該資產的減值準備轉出。

　　2.本章不涉及的資產減值范圍及其計提方法

　　(1)企業對被投資單位不具有控制、共同控制或重大影響、且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的股權投資(即可供出售金融資產)

　　①資產減值損失=股權投資的賬面價值-預計未來現金流量的現值

　　②該股權投資的減值損失一經確認，在持有期間不得轉回，待處置時將該資產的減值準備轉出。

　　(2)存貨

　　①存貨跌價準備的期末余額=存貨的賬面成本-可變現凈值

　　資產減值損失的本期發生額=存貨跌價準備的期末余額-存貨跌價準備的期初余額

　　②資產減值損失確認后，在持有期間可以轉回，且可以通過損益轉回。

　　(3)持有至到期投資、貸款、應收款項

　　①資產減值損失的本期發生額=金融資產的賬面價值-預計未來現金流量的現值

　　②資產減值損失確認后，在持有期間可以轉回，且可以通過損益轉回。

　　(4)可供出售金融資產

　　①資產減值損失=資產計提減值前的賬面價值-公允價值+/-以前年度確認的其他綜合收益

　　②資產減值損失確認后，在持有期間可以轉回，其中，債務工具可以通過損益轉回，權益工具通過所有者權益(其他綜合收益)轉回。

　　(5)建造合同形成的資產

　　①資產減值損失=預計總成本超過合同總收入的差額×(1-完工率)

　　②合同完工時，將已提取的損失準備沖減合同費用。

　　考點二：資產預計未來現金流量的現值★

　　☆考點核心提示

　　1.資產未來現金流量的預計

　　(1)預計資產未來現金流量的基礎。為了估計資產未來現金流量的現值，需要首先預計資產的未來現金流量，為此，企業管理層應當在合理和有依據的基礎上對資產剩余使用壽命內整個經濟狀況進行最佳估計，并將資產未來現金流量的預計建立在經企業管理層批準的最近財務預算或者預測數據之上。但是，出于數據可靠性和便于操作等方面的考慮，建立在該預算或者預測基礎上的預計現金流量最多涵蓋5年，企業管理層如能證明更長的期間是合理的，可涵蓋更長的期間。

　　如果資產未來現金流量的預計還包括最近財務預算或者預測期之后的現金流量，企業應當以該預算或者預測期之后年份穩定的或者遞減的增長率為基礎進行估計。但是，企業管理層如能證明遞增的增長率是合理的，可以以遞增的增長率為基礎進行估計。

　　(2)預計資產未來現金流量應當包括的內容：資產持續使用過程中預計產生的現金流入;為實現資產持續使用過程中產生的現金流入所必需的預計現金流出;資產使用壽命結束時，處置資產所收到或者支付的凈現金流量。

　　(3)預計資產未來現金流量應當考慮的因素

　　①以資產的當前狀況為基礎預計資產未來現金流量，不應當包括與將來可能會發生的、尚未作出承諾的重組事項或者與資產改良有關的預計未來現金流量。

　　②預計資產未來現金流量不應當包括籌資活動和所得稅收付產生的現金流量。

　　③在考慮通貨膨脹影響因素的問題上，資產未來現金流量的預計和折現率的預計，應當采用一致的基礎。

　　④為了如實測算企業資產的可收回金額，企業不應當以內部轉移價格為基礎預計資產的未來現金流量，而應當采用在公平交易中企業管理層能夠達成的最佳的未來價格估計數進行預計。

　　(4)預計資產未來現金流量的方法，包括傳統法和期望現金流量法。

　　2.折現率的預計

　　在資產減值測試中，計算資產未來現金流量現值時所采用的折現率應當是反映當前市場貨幣時間價值和資產特定風險的稅前利率。

　　3.外幣未來現金流量及其現值的預計

　　企業應當按照以下順序確定資產未來現金流量的現值：

　　(1)應當以該資產所產生的未來現金流量的結算貨幣為基礎預計其未來現金流量，并按照該貨幣適用的折現率計算資產的現值。

　　(2)將該外幣現值按照計算資產未來現金流量現值當日的即期匯率進行折算，從而折現成按照記賬本位幣表示的資產未來現金流量的現值。

　　(3)在該現值基礎上，比較資產公允價值減去處置費用后的凈額及其賬面價值，以確定是否需要確認減值損失以及確認多少減值損失。

　　考點三：資產組的認定及其減值★★

　　☆考點核心提示

　　1.資產組認定的基本原則：以資產組產生的主要現金流入是否獨立于其他資產或者資產組的現金流入為依據。

　　2.比較資產組的賬面價值(包括分攤的總部資產和商譽)與可收回金額，分攤資產組的減值損失：

　　首先，抵減分攤至資產組中商譽的賬面價值;然后，根據資產組中除商譽之外的其他各項資產的賬面價值所占比重，按比例抵減其他各項資產的賬面價值;抵減后的各資產的賬面價值不得低于以下三者之中最高者：(1)該資產的公允價值減去處置費用后的凈額(如可確定的);(2)該資產預計未來現金流量的現值(如可確定的);(3)零。

　　因上述原因而未能分攤的減值損失金額，按照相關資產組中其他各項資產的賬面價值所占比重進行分攤。

　　考點四：總部資產減值測試★

　　☆考點核心提

　　1.對于相關總部資產能夠按照合理和一致的基礎分攤至該資產組的部分，應當將該部分總部資產的賬面價值分攤至該資產組，再據以比較該資產組的賬面價值(包括已分攤的總部資產的賬面價值部分)和可收回金額，并按照前述有關資產組減值測試的順序和方法處理。

　　2.對于相關總部資產中有部分資產難以按照合理和一致的基礎分攤至該資產組的，應當按照下列步驟處理

　　(1)在不考慮相關總部資產的情況下，估計和比較資產組的賬面價值和可收回金額，并按照前述有關資產組減值測試的順序和方法處理。

　　(2)認定由若干個資產組組成的最小的資產組組合，該資產組組合應當包括所測試的資產組與可以按照合理和一致的基礎將該部分總部資產的賬面價值分攤其上的部分。

　　(3)比較所認定的資產組組合的賬面價值(包括已分攤的總部資產的賬面價值部分)和可收回金額，并按照前述有關資產組減值測試的順序和方法處理。

　　考點五：商譽減值★★

　　☆考點核心提示

　　1.原則(包括非同一控制下的吸收合并與控股合并產生的商譽)

　　在對包含商譽的相關資產組或者資產組組合進行減值測試時，如與商譽相關的資產組或者資產組組合存在減值跡象的，應當按照下列步驟處理：

　　首先，對不包含商譽的資產組或者資產組組合進行減值測試，計算可收回金額，并與相關賬面價值相比較，確認相應的減值損失。

　　其次，對包含商譽的資產組或者資產組組合進行減值測試，比較這些相關資產組或者資產組組合的賬面價值(包括所分攤的商譽的賬面價值部分)與其可收回金額，如相關資產組或者資產組組合的可收回金額低于其賬面價值的，應當確認相應的減值損失。

　　減值損失金額應當首先抵減分攤至資產組或者資產組組合中商譽的賬面價值，再根據資產組或者資產組組合中除商譽之外的其他各項資產的賬面價值所占比重，按比例抵減其他各項資產的賬面價值。相關減值損失的處理順序和方法與本章有關資產組減值損失的處理順序和方法一致。

　　2.會計處理

　　(1)非同一控制下的吸收合并產生的商譽

　　在個別報表中確認資產減值損失，同時確認商譽減值準備、固定資產減值準備等

　　(2)非同一控制下的控股合并產生的商譽

　　在合并報表中確認資產減值損失，同時確認商譽減值準備、固定資產減值準備等。

　　資產組的賬面價值=合并報表中子公司可辨認凈資產的賬面價值+歸屬于母公司的商譽+歸屬于少數股東的商譽

　　其中：子公司可辨認凈資產賬面價值應按照購買日的公允價值持續計算的金額=購買日的子公司可辨認凈資產公允價值+調整后的子公司凈利潤-子公司分配的現金股利+子公司其他綜合收益和所有者權益的其他變動

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