知識點：土地增值稅

　　下列行為中，不屬于土地增值稅的征稅范圍的是( )。

　　A、房地產的繼承

　　B、個人之間互換自有居住用房地產

　　C、房地產的出租

　　D、房地產抵押期滿，轉讓的

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 選項C，房地產的出租沒有發生房地產產權的轉讓，不征收土地增值稅的。

　　根據土地增值稅的有關規定，關于房地產轉讓的說法，正確的是(　)。

　　A、以分期收款方式轉讓房產的，根據實際的收款日期確定納稅期限

　　B、以一次交割、付清價款方式轉讓房產的，在辦理過戶和登記手續后一次性繳納土地增值稅

　　C、因國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓其房產的，應從簽訂房地產轉讓合同之日起7日內到房地產所在地主管稅務機關備案

　　D、納稅人因國家建設需要被依法征用房地產并得到經濟補償的，應從簽訂房地產轉讓合同之日起15日內到房地產所在地主管稅務機關備案

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 選項A，以分期收款方式轉讓房地產的，主管稅務機關可根據合同規定的收款日期來確定具體的納稅期限;選項B，以一次交割、付清價款方式轉讓房地產的，主管稅務機關可在納稅人辦理納稅申報后，根據其應納稅額的大小及向有關部門辦理過戶、登記手續的期限等，規定其在辦理過戶、登記手續前數日內一次性繳納全部土地增值稅;選項D，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，納稅人因此而得到經濟補償的，應從簽訂房地產轉讓合同之日起7日內，到房地產所在地主管稅務機關備案。

　　某市外資工業企業2012年轉讓一幢新建辦公樓取得收入6000萬元，簽訂了產權轉移書據，已知該單位為取得土地使用權而支付的地價款和有關費用為1000萬元，投入的房地產建造成本3000萬元，其利息支出不能取得金融機構的合法證明，其轉讓辦公樓相關的稅金已經全部付清，已知該企業所在地政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%。該單位的轉讓行為應繳納土地增值稅額(　)萬元。

　　A、380.1

　　B、381

　　C、389.1

　　D、470.1

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 扣除項目金額=1000+3000+(1000+3000)×10%+6000×5%×(1+10%)+6000×0.5‰=4733(萬元)

　　增值額=6000-4733=1267(萬元)，增值率=1267÷4733×100%=26.77%，適用稅率30%

　　應納稅額=1267×30%=380.1(萬元)。

　　2012年3月某房地產開發公司轉讓5年前購入的一塊土地，取得轉讓收入2800萬元，該土地購進價1200萬元，取得土地使用權時繳納相關稅費60萬元，轉讓該土地時繳納相關稅費156萬元。該房地產開發公司轉讓土地應繳納土地增值稅( )萬元。

　　A、173.5

　　B、250

　　C、257.5

　　D、482.8

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考核的知識點是土地增值稅的計算。未開發的土地直接轉讓不享受加計扣除的優惠。

　　可扣除項目=1200+60+156=1416(萬元)，增值額=2800-1416=1384(萬元)

　　增值率=1384÷1416=97.74%，增值額=1384×40%-1416×5%=482.8(萬元)

　　某市國有企業2010年5月在市區購置一棟辦公樓，支付8000價款萬元。2012年5月，該企業將辦公樓轉讓，取得收入10000萬元，簽訂產權轉移書據。辦公樓經稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新率70%.該企業在繳納土地增值稅時計算的增值額為( )萬元。

　　A、400

　　B、1485

　　C、1490

　　D、200

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 評估價格=12000×70%=8400(萬元)，

　　稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)，

　　增值額=10000-8400-115=1485(萬元)

　　知識點：土地增值稅

　　2012年8月某房地產開發公司轉讓新建普通標準住宅一幢，取得轉讓收入4000萬元，轉讓環節繳納稅款以及有關費用合計220萬元(不含印花稅)。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和有關費用為1600萬元，房地產開發成本為900萬元，利息支出210萬元(能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，但其中有30萬元屬于超過貸款期限的利息)。該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用的計算扣除比例為5%。該公司應繳納土地增值稅()萬元。

　　A、0

　　B、133.5

　　C、142.5

　　D、292.5

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 收入總額=4000(萬元)，扣除項目金額=1600+900+(210-30)+(1600+900)×5%+220+(1600+900)×20%=3525(萬元);增值額=4000-3525=475(萬元)，增值率=475÷3525×100%=13.48%<20%，所以免稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　計算土地增值稅時，下列費用不準予從收入總額中扣除的是(　)。

　　A、建房貸款超期支付的利息

　　B、開發小區的供電、供水支出

　　C、出售舊房過程中的評估費用

　　D、開發間接費用

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 對于超過貸款期限的利息部分不得扣除;開發小區的供電、供水支出和開發間接費用作為房地產開發成本扣除。

　　某公司銷售一幢已經使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價480萬元，已提折舊300萬元。經房地產評估機構評估，該樓重置成本價為800萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納相關稅費30萬元。該公司銷售該辦公樓應繳納土地增值稅()萬元。

　　A、21

　　B、30

　　C、51

　　D、60

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考核的知識點是土地增值稅的計算�？煽鄢椖�=800×50%+30=430(萬元)，增值額=500-430=70(萬元)

　　增值率=70÷430×100%=16.28%，應納土地增值稅=70×30%=21(萬元)

　　某房地產開發公司轉讓5年前購入的一塊土地，取得轉讓收入1800萬元，該土地購進價1200萬元，取得土地使用權時繳納相關稅費40萬元，轉讓該土地時繳納相關稅費35萬元。該房地產開發公司轉讓土地應繳納土地增值稅( )萬元。

　　A、73.5

　　B、150

　　C、157.5

　　D、300

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考核的知識點是土地增值稅的計算。未開發的土地直接轉讓不享受加計扣除的優惠。

　　可扣除項目=1200+40+35=1275(萬元)，增值額=1800-1275=525(萬元)

　　增值率=525÷1275×100%=41.18%，土地增值稅=525×30%=157.5(萬元)

　　某房地產開發企業開發一個房地產項目并銷售，取得土地使用權所支付的金額1000萬元;房地產開發成本6000萬元;向金融機構借入資金利息支出400萬元，能提供貸款證明，其中超過國家規定上浮幅度的金額為100萬元;該省規定能提供貸款證明的其他房地產開發費用扣除比例為5%;計算土地增值稅時該企業允許扣除的房地產開發費用為()萬元。

　　A、400

　　B、350

　　C、650

　　D、750

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 該企業允許扣除的房地產開發費用=(400-100)+(1000+ 6000)×5%= 650(萬元)

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