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會計人今日實操:房產稅5大納稅籌劃方法

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  房產稅是以房屋為征稅對象,按照房屋的計稅余值或租金收入,向產權所有人征收的一種財產稅。雖然房產稅是小稅種,在納稅人的稅負構成中所占比例很小,但仍有籌劃的空間。如房產稅暫行條例規定了一些減免稅條款,符合條件的企業可加以利用。比如,按規定,在房屋大修停用期間,可以免征房產稅,前提是納稅人向稅務機關提出申請,而有的納稅人由于疏忽沒有申請,導致房產修理期間仍然繳納了房產稅。

  房產稅暫行條例規定:

  房產稅征收標準分從價或從租兩種情況:

  (1)從價計征的,其計稅依據為房產原值一次減去10%-30%后的余值;

  (注:各地幅度不一,譬如浙江省規定具體減除幅度為30%)

  (2)從租計征的(即房產出租的),以房產租金收入為計稅依據。

  房產稅稅率采用比例稅率。按照房產余值計征的,年稅率為1.2%;按房產租金收入計征的,年稅率為12%。

  財稅〔2016〕43號規定,房產出租的,以不含增值稅的租金收入為房產稅的計稅依據,按照12%的稅率計算繳納房產稅。

  房產稅稅務籌劃方法

  (一)場地和廠房分開租賃的稅務籌劃

  企業租賃大都涉及房屋租賃,例如出租車間、廠房、賓館、門面房等,根據規定,要按租金收入的12%繳納房產稅。但往往企業出租的不僅是房屋設施自身,還有場地、附屬設施,比如機器設備、辦公家具、附屬用品等,稅法對這些場地以及設施并不征收房產稅。如果把這些場地和設施與房屋不加區別地同時寫在一張租賃合同里,這些場地和設施也要繳納房產稅,從而增加了企業的稅負。

  (二)出資方式改為出租方式進行稅務籌劃

  不少在創業初期的企業,由于人少,業務量不大,為節省費用,加之對稅收規定不了解,為了盡快拿照,沒有考慮稅務成本。直到被稅局要求納稅時才發現問題。比如,辦一個公司,可以約定股東以現金出資,或者以設備、房產等實物出資,雖然拿照快,但會涉稅,因為股東用是房產出資變成了公司的房產后,需要繳納房產稅。如果是租賃,既不需要繳納房產稅,租金又可以在稅前扣除。

  (三)將出租方式變為倉儲服務進行稅務籌劃

  稅務籌劃邏輯:房產稅的計征方式有兩種,一是從價計征,二是從租計征。從價計征的房產稅,是以房產余值為計稅依據,即按房產原值一次減除10%-30%后的余值的1.2%計征。從租計征的房產稅,是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據,稅率為12%。由于房產稅有兩種計稅方法,不同方法計算的結果必然有差異,也必然會導致應納稅額的不同,這就有了籌劃的空間。企業可以根據實際情況選擇計征方式,通過比較兩種方式稅負的大小,選擇稅負低的計征方式。

  (四)減少出租業務比例進行稅務籌劃

  目前,出現了很多專門從事房屋租賃的公司,他們既出租房屋也負責為出租房屋提供物業管理服務。因此,利用物業管理合同規避房產稅的現象比較普遍。

  籌劃要點:出租人可以通過提高物業服務的收費,降低房屋租賃的價格來達到少交房產稅的目的。但出租房一般應有從事物業管理服務的經營范圍,且確實在出租房屋的同時也在提供物業管理服務。

  籌劃風險:合理地利用物業管理服務收費來籌劃出租房產稅是合理的,但關鍵是這種方法在實際中往往被出租人濫用,導致惡意避稅行為的發生。

  (五)利用轉租籌劃

  籌劃邏輯:由于轉租方不是房屋產權所有人,因此,轉租方轉租房屋時,只要按轉租價款繳增值稅,不需要繳納房產稅。

  籌劃方案:利用轉租進行租賃房產稅籌劃。出租人可以成立一個資產管理公司,將擬出租的房產先以較低的價格出租給該資產管理公司(不能過于偏低,屬于正常合理波動范圍),然后由該資產管理公司統一按市場價格轉租房產。轉租仍需要全額繳納增值稅,但可以抵扣承租人的租金進項稅。

 

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