二、操作風險管理

　　操作風險是指在個人住房貸款業(yè)務操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風險，是一種發(fā)生在實務操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風險。

　　(一)貸款流程中的風險(★★★★★)

　　1.貸款受理和調(diào)查中的風險

　　(1)貸款受理中的風險。個人住房貸款的受理環(huán)節(jié)是經(jīng)辦人員與借款人接觸的重要環(huán)節(jié)，對于貸款質(zhì)量的高低有著至關(guān)重要的作用。這一環(huán)節(jié)的風險點主要有以下幾個方面：

　�、俳杩钌暾埲说闹黧w資格是否符合所申請貸款管理辦法的規(guī)定。包括：是否具有完全民事行為能力;對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款;是否有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力。

　　②借款申請人提交的資料是否齊全，格式是否符合銀行的要求;所有原件和復印件之間是否一致。

　　(2)貸前調(diào)查中的風險。個人住房貸款貸前調(diào)查中的風險來自對項目的調(diào)查和對借款人的調(diào)查兩個方面：

　�、夙椖空{(diào)查中的風險：提供貸款業(yè)務的項目未按規(guī)定上報審批，或?qū)徟�未批準的情況下開展業(yè)務。提供貸款業(yè)務的項目，根據(jù)情況應當落實有關(guān)方面承擔相應責任的，未按規(guī)定與之簽訂協(xié)議或簽訂的協(xié)議無效。

　�、诮杩钊苏{(diào)查中的風險：借款申請人所提交的資料是否真實、合法;借款申請人的第一還款來源是否穩(wěn)定、充足;借款申請人的擔保措施是否足額、有效。第三方保證人是否具備擔保資格和保證能力。

　　2.貸款審查和審批中的風險

　　貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務風險控制點為：①未按獨立公正原則審批;②不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放;③審批人員對應審查的內(nèi)容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。

　　3.貸款簽約和發(fā)放中的風險

　　(1)合同簽訂的風險。這一環(huán)節(jié)的主要風險點有：①未簽訂合同或是簽訂無效合同;②合同文本中的不規(guī)范行為;③未對合同簽署人及簽字(簽章)進行核實。

　　(2)貸款發(fā)放的風險。貸款發(fā)放是資金劃撥的過程，主要從貸款發(fā)放的條件審查與貸款資金的劃撥兩個方面加以考慮，主要風險點如下：①個人信貸信息錄入是否準確;②貸款發(fā)放程序是否合規(guī)。貸款擔保手續(xù)是否齊備、有效;③抵(質(zhì))押物是否辦理抵(質(zhì))押登記手續(xù)。在發(fā)放條件不齊全的情況下放款。

　�、茉谫Y金劃撥中的風險點有會計憑證填制不合要求;未對會計憑證進行審查;貸款以現(xiàn)金發(fā)放的，沒有銑記賬、后放款”等。⑤未按規(guī)定的貸款金額、貸款期限、貸款的擔保方式、貼息等發(fā)放貸款，導致貸款錯誤核算，發(fā)放金額、期限與審批表不一致，造成錯誤發(fā)放貸款。

　　4.貸款支付管理中的風險

　　(1)貸款資金發(fā)放前，未審核借款人相關(guān)交易資料和憑證。

　　(2)未按規(guī)定將貸款發(fā)放至相應賬戶。

　　(3)在未接到借款人支付申請、支付委托的情況下，直接將貸款資金支付出去。

　　(4)未詳細記錄資金流向和歸集保存相關(guān)憑證。

　　5.貸后管理中的風險

　　(1)貸后管理的風險主要包括：①未建立貸后監(jiān)控檢查制度，未對重點貸款使用情況進行跟蹤檢查。②房屋他項權(quán)證辦理不及時。③逾期貸款催收不及時，不良貸款處置不力，造成貸款損失。④未按規(guī)定保管借款合同、擔保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀;他項權(quán)利證書未按規(guī)定進行保管，造成他項權(quán)證遺失，他項權(quán)利滅失。⑤只關(guān)注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對其經(jīng)營情況及抵i押物價值、用途等變動情況進行持續(xù)跟蹤監(jiān)測。

　　(2)檔案管理中的風險主要包括：①是否按照要求收集整理貸款檔案資料，是否按要求立卷歸檔。②是否對每筆貸款設(shè)立專卷，是否按貸款種類、業(yè)務發(fā)生時間編序，是否核對“個人貸款檔案清單”。③重要單證保管是否及時移交會計部門專管，檔案資料使用是否實施借閱審批登記制度。

　　(二)法律和政策風險(★)

　　從實踐中涉及的貸款糾紛來看，個人住房貸款的法律和政策風險點很多，主要集中在以下幾個方面。

　　1.借款人主體資格風險

　�、傥闯赡耆四芊裆暾垈�人住房貸款的問題。實踐中，未成年人的監(jiān)護人以未成年人的名義申請貸款，并代未成年人償還貸款，因涉及諸多法律問題，銀行應對此類貸款謹慎處理。

　　根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監(jiān)護人作為法定代理人進行代理。未成年人作為無民事行為能力人或限制行為能力人，不能以貸款方式購買房屋。銀行不宜辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房貸款申請，而應該由未成年人及其法定監(jiān)護人共同申請。

　�、谕饧�自然人能否辦理住房貸款的問題。境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)(經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學習時間不滿一年的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。

　　2.合同有效性風險

　　目前，個人貸款業(yè)務中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實際業(yè)務中還會根據(jù)不同情況與客戶簽訂補充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風險。

　　(11格式條款無效。在法律部門的配合下，個人住房貸款經(jīng)辦人員需要擬定格式條款(合同)時，應注意遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利義務，既要維護銀行的合法權(quán)益，又要保障客戶的利益，避免造成

　　合同條款無效的法律風險。

　　(2)未履行法定提示義務的風險。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，商業(yè)銀行作為格式條款的提供方，應當采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其責任的條款，并按照對方提出的要求，對該條款予以說明。

　　(3)格式條款解釋風險。銀行在擬定合同書及相關(guān)資料時，應盡可能做到內(nèi)容具體明確、文字用語規(guī)范，避免出現(xiàn)矛盾或產(chǎn)生歧義;對于客戶有爭議的條款盡可能按照條款最直接表述的意思進行解釋。

　　(4)格式條款與非格式條款不一致的風險。當非格式條款與格式條款的意思表達不一致或矛盾時，依據(jù)《合同法》第四十一條規(guī)定辦理，即“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”�？梢�，補充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。因此，貸款經(jīng)辦人在填寫或錄入非格式條款信息，或?qū)Ω袷綏l款進行修改時，應當更加慎重。

　　3.擔保風險

　　銀行個人住房貸款業(yè)務的擔保方式主要有抵押、質(zhì)押、保證三種方式。個人住房貸款中的擔保風險主要來源于以下幾個方面：

　　(1)抵押擔保的法律風險：抵押物的合法有效性;抵押物重復抵押;抵押物價值高估、不足值或抵押率偏高;抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔保處于抵押不生效的風險中。

　　(2)質(zhì)押擔保的法律風險。質(zhì)押擔保目前主要是權(quán)力質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費權(quán)質(zhì)押。主要風險點在于：質(zhì)押物的合法性;對于無處分權(quán)的權(quán)利進行質(zhì)押;非為被監(jiān)護人利益以其所有權(quán)利進行質(zhì)押;以非法所得、不當?shù)美�所得的�?quán)利進行質(zhì)押等。

　　(3)保證擔保的法律風險。主要表現(xiàn)在：未明確連帶責任保證，追索的難度大;未明確保證期間或保證期間不明;保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力;借款人互相提供保證無異于發(fā)放信用貸款;公司、企業(yè)的分支機構(gòu)為個人提供保證;公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對外提供保證等。

　　4.訴訟時效風險

　　在個人住房貸款實踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識的缺陷或工作責任心問題，未能及時中斷訴訟時效或雖有中斷訴訟時效行為，但沒有及時保留中斷訴訟時效證據(jù)，導致訴訟中處于不利或被動的地位。

　　5.政策風險

　　政策風險是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風險。政策風險屬于個人住房貸款的系統(tǒng)性風險之一，由于這些風險來自外部，因此是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風險如下：

　　(1)對境外人士購房的限制。實踐中，一些地方政府出于住房市場調(diào)控等目的，對境外人士購買我國境內(nèi)住房進行一定的限制。

　　(2)對購房人資格的政策性限制。對于經(jīng)濟適用房等實行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進行嚴格的限制，如對購房人的戶籍(居住地)、收入水平、現(xiàn)有居住條件等作出特別要求。對于以經(jīng)濟適用房等特殊種類住房為對象的住房貸款，銀行在審核購房人貸款申請的主體資格時，應當嚴格落實政府的有關(guān)政策性規(guī)定。

　　(三)操作風險的防范措施(★★★★★)

　　1.提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神

　　人員因素引起的操作風險包括操作失誤、違法行為(員工內(nèi)部欺詐或內(nèi)外勾結(jié))等情況。在貸款經(jīng)辦人員的業(yè)務素質(zhì)有待加強、業(yè)務流程有待完善、內(nèi)控制度有待健全的情況下，人員因素引起的操作風險，就成為銀行面臨的首要的操作風險。因此，防范人員導致的操作風險，首先需要個人住房貸款經(jīng)辦人員努力培養(yǎng)自身的職業(yè)道德;其次要加強法制教育，加重違規(guī)違紀行為的處罰力度;最后要加強并完善銀行內(nèi)控制度。

　　2.掌握并嚴格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)

　　任何一筆貸款業(yè)務都涉及較復雜的法律關(guān)系或政策要求，為應對個人住房貸款的法律和政策風險，個人住房貸款的經(jīng)辦人員需要學習相關(guān)的法律知識，具體包括借貸、簽訂合同、擔保、抵押登記、商品房銷售、訴訟和執(zhí)行等法律常識。更重要的是，在實踐工作中，個人住房貸款的經(jīng)辦人員應盡職盡責，避免違法違規(guī)操作。

　　3.嚴格落實貸前調(diào)查和貸后檢查

　　調(diào)查和檢查的工作重點如下：①確�？蛻粜畔⒄鎸嵭�;②與合作機構(gòu)合作前，要查看合作機構(gòu)的準入文件、審批批復的合作機構(gòu)擔保金額及銀行與合作機構(gòu)簽訂的合作協(xié)議;③貸款發(fā)放前，落實貸款有效擔保;④貸款發(fā)放后要對客戶還款情況、擔保人或抵(質(zhì))物的變動情況進行有效的監(jiān)控;⑤加強貸后客戶檢查，按規(guī)定撰寫客戶貸后檢查報告。

　　三、信用風險管理(★★★★★)

　　(一)信用風險表現(xiàn)形式

　　借款人的還款能力和還款意愿對銀行個人住房貸款的安全有著至關(guān)重要的作用，借款人的信用風險主要表現(xiàn)為還款能力風險和還款意愿風險兩個方面。

　　1.還款能力風險

　　從信用風險的角度來看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財務狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的能力。

　　個人住房貸款屬于中長期貸款，其還款期限通常要持續(xù)在20～30年，在這段時間里，個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，這往往就可能轉(zhuǎn)化為銀行的貸款風險。

　　考慮到當前個人住房貸款的申請者主要是收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的工薪階層，這種中長期貸款的風險尤其值得關(guān)注。而我國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使借款人承擔了相當大比率的利率風險，這就導致了借款人在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。

　　2.還款意愿風險

　　還款意愿是指借款人對償還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風險。在實踐中，有很多借人根本不具備按期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收入還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續(xù)還款，給銀行帶來風險。

　　(二)信用風險防范措施

　　1.加強對借款人還款能力的甄別

　　防范個人住房貸款違約風險需特別重視把握借款人的還款能力，改變以往“重抵押物、輕還款能力”

　　的貸款審批思路。因此，銀行應該進一步嚴格個人住房貸款的調(diào)查和審查，尤其要關(guān)注和評估借款人的還款能力，準確把握第一還款來源，從而有效地控制個人住房貸款業(yè)務的信用風險。在審核個人住房貸款申請時，必須對借款人的收入證明進行嚴格把關(guān)，尤其是借款人為自雇人士或自由職業(yè)者的。除了向借款人的工作單位、工商管理部門、稅務部門以及征信機構(gòu)等獨立的第三方進行查證外，還應審查其納稅證明、資產(chǎn)證明、財務報表、銀行賬單等，確保第一還款來源真實、準確、充足。

　　2.深入了解客戶還款意愿

　　在當前的業(yè)務環(huán)境下，真實個人信息獲取的成本和難度都比較大，往往造成工作中的信息不對稱。

　　事前的信息不對稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟學中的逆向選擇;而事后的信息不對稱使得銀行的貸款資金遭受風險，即道德風險。為了防范這種信息不對稱造成的風險，銀行應該對借款人的還款意愿有良好的把握。

　　如果借款人是老客戶，通常可以通過檢查其以往的賬戶記錄、還款記錄以及當前貸款狀態(tài)，了解其還款意愿。如果是新客戶，往往可以通過職業(yè)、家庭、教育、年齡、穩(wěn)定性等個人背景因素來綜合判斷。這些信息可以通過借款人提交的申請資料和人民銀行的個人征信系統(tǒng)的信用報告來獲取。而借款人的穩(wěn)定性可以通過借款人在現(xiàn)職公司的工作年限、在現(xiàn)住址的年限來判斷。銀行查證借款人的身份證明文件，

　　核實其就業(yè)狀況及收入情況，審查借款人申請資料的真實性、準確性及品格特征是必不可少的貸款審查內(nèi)容。同時，堅持貸款面談制度，對申請人的還款意愿從細節(jié)上進行把握。