2015年下半年銀行業專業初級資格考試日期為10月31日、11月1日，為幫助各位學員鞏固知識，考試吧網校整理了備考資料供大家參考，祝大家學習愉快!

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　　本章知識框架圖：

　　第一節 基礎知識

　　一、個人住房貸款的概念和分類(★★★★★)

　　個人住房貸款是指向借款人發放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

　　(一)按照資金來源劃分

　　按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營業性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

　　(1)自營性個人住房貸款。也稱商業性個人住房貸款，是指銀行運用信貸資金，向在城鎮購買、建造或大修理各類型住房的個人發放的貸款。

　　(2)公積金個人住房貸款。也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用個人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向購買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的專項住房貸款。

　　(3)個人住房組合貸款。是指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款，從而形成特定的個人住房貸款組合。簡稱個人住房組合貸款。

　　(二)按照住房交易形態劃分

　　按照住房交易形態劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人二手房住房貸款。

　�、傩陆ǚ總�人住房貸款。俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個人發放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。

　�、趥�人二手房住房貸款。個人二手房住房貸款是指銀行向符合條件的個人發放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。

　　(三)按照貸款利率的確定方式劃分

　　按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

　　二、個人住房貸款的特征(★★★)

　　個人住房貸款畸其他個人貸款相比，具有以下特點：

　　(一)貸款期限長

　　購房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負債的較大份額;個人住房貸款相對其他個人貸款而言金額較大，期限也較長，通常為l0～20年，最長可達30年，絕大多數采取分期還本付息的方式。

　　(二)大多以抵押為前提建立的借貸關系

　　通常情況下，個人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發生的資金借貸行為，個人住房貸款的實質是一種融資關系而不是商品買賣關系。對于個人住房貸款的借方而言，其目的是通過借款融資而取得購買住房的資金，實現對住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房;對于個人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權的目的并不是要實際占有住房，而是為了在貸出資金未能按期收回時，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉移對抵押財產的占有。 來源233網校

　　(三)風險具有系統性特點

　　由于個人住房貸款大多數為房產抵押擔保貸款，風險相對較低。但由于大多數個人住房貸款具有類似的貸款模式，系統性風險也相對集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產交易市場的穩定性和規范性對個人住房貸款風險的影響也較大。

　　三、個人住房貸款的發展歷程(★)

　　個人住房貸款在各國個人貸款業務中都是最主要的個人貸款產品，在我國也是最早開辦、規模最大的個人貸款產品。國內個人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全國城市房屋住宅工作會議上，住房商品化作為今后的工作設想被提出來，同時被提出的還有購房可分期付款的思路。20世紀80年代中期，作為首批住房體制改革的試點城市，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行，開始發放住房貸款。1997年，中國人民銀行先后頒布了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》等一系列關于個人住房貸款的制度辦法，標志著國內住房貸款業務的正式全面啟動。

　　四、個人住房貸款的要素(★★★★★)

　　(一)貸款對象

　　個人住房貸款的對象應是具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家規定的境外自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求，例如：①合法有效的身份或居留證明;②有穩定的經濟收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協議、符合規定的首付款證明材料以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;④有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;⑤貸款銀行規定的其他條件。

　　(二)貸款利率

　　個人住房貸款的利率按商業性貸款利率執行，上限放開，實行下限管理。根據現行說法，個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不低于基準利率的l.1倍。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。中國人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。

　　個人住房貸款的計息、結息方式，由借貸雙方協商確定。一般來說，個人住房貸款的期限在1年以內 (含1年)的貸款，實行合同利率，遇法定利率調整不分段計息;貸款期限在1年以上的，合同期內遇法定

　　利率調整時，可由借貸雙方按商業原則確定，可在合同期間按月、按季、按年調整，也可采用固定利率的確定方式。但實踐中，銀行多于次年1月1日起按相應的利率檔次執行新的利率規定。

　　(三)貸款期限

　　個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據實際情況合理確定，最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款期限不超過60歲。符合相關條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。根據自身情況，各行規定有所差異。

　　(四)還款方式

　　個人住房貸款可采取多種還款方式進行還款。例如，一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進還款法、等額累進還款法及組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。一般來說，貸款期限在1年以內(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日前一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。

　　借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經貸款銀行同意，不得更改還款方式。

　　(五)擔保方式

　　個人住房貸款可實行抵押、質押和保證三種擔保方式。貸款銀行可根據借款人的具體情況，采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。

　　在個人住房貸款業務中，采取的擔保方式以抵押擔保為主，在未實現抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。抵押加階段性保證人通常是借款人所購住房的開發商或售房單位，且與銀行簽訂《商品房銷售貸款合作協議書》。在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發商承擔階段性保證責任;而在二手房貸款中，一般由中介機構或擔保機構承擔階段性保證的責任。

　　(1)采用抵押擔保方式的，抵押的財產必須符合《擔保法》的法定條件。抵押物的價值按照抵押物的市場成交價或評估價格確定。借款人以所購住房作抵押的，銀行通常要求將住房價值全額用于貸款抵押;若以貸款銀行認可的其他財產作抵押的，銀行往往規定其貸款額度不得超過抵押物價值的一定比例。

　　(2)采用質押擔保方式的，質物可以是國家財政部發行的憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、符合貸款銀行規定的企業債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單等有價證券。

　　(3)采用保證擔保方式的，保證人應與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證，借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。

　　在貸款期間，經貸款銀行同意，借款人可根據實際情況變更貸款擔保方式。抵押物、質押權利、保證人發生變更的，應與貸款銀行重新簽訂相應的擔保合同。

　　(六)貸款額度

　　根據現行政策，個人住房貸款中有下列情形之一的，貸款人應對借款人執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：

　　(1)借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;

　　(2)借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;

　　(3)貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一

　　套(及以上)住房的。

　　對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例。

　　各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

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　　2015年下半年考試時間：10月31日、11月1日/報名預測：2015年8-9月