二、貸款流程(★★★★★)

　　(一)貸款的受理和調(diào)查

　　銀行要先和公積金管理中心簽訂《住房公積金貸款業(yè)務(wù)委托協(xié)議書》，取得公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的承辦權(quán)之后才能接受委托辦理公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)。根據(jù)委托協(xié)議及公積金管理中心的具體要求，接受當(dāng)?shù)毓�積金管理中心委托，承辦銀行受托辦理公積金借款咨詢和申請，經(jīng)辦人員會告知借款人必須符合當(dāng)?shù)毓�積金管理中心規(guī)定的住房公積金貸款條件。

　　只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請公積金個人住房貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請公積金個人住房貸款。

　　借款人申請公積金個人住房貸款，必須具備以下基本條件：①具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份;②按時足額繳存住房公積金并具有個人住房公積金存款賬戶;③具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力;④有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;⑤有當(dāng)?shù)刈》抗�積金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購(大修)住房的首付款;⑥符合住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式的要求;⑦符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。

　　申請商品房公積金個人住房貸款的借款人，還須提供以下補充材料：①借款人及參貸人(共同還款人、擔(dān)保人)的居民身份證、戶口簿原件及復(fù)印件和共同還款承諾書;②婚姻狀況證明(已婚的提供結(jié)婚證復(fù)印件，其他情況由所在單位或派出所出具證明);③合法的商品房購房合同或協(xié)議;④借款人及參貸人所在單位提供的個人資信證明;⑤借款人已交付不低于20%購房款的有效憑據(jù);⑥有效的擔(dān)保證明;⑦辦理公積金個人住房貸款的期房樓盤，必須是由開發(fā)商與受委托銀行簽訂個貸協(xié)議的樓盤，借款人可通過個貸銀行辦理貸款手續(xù)。

　　二手房辦理是以所購住房作抵押擔(dān)保，申請二手房公積金貸款的借款人，還須提供以下補充材料：①賣方身份證、戶口簿復(fù)印件;②房產(chǎn)證原件和復(fù)印件;③由公積金管理中心認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告;④由公積金管理中心認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)與買賣雙方簽訂的三方協(xié)議;⑤由區(qū)級以上房產(chǎn)交易部門進(jìn)行抵押登記。

　　根據(jù)委托協(xié)議，銀行對借款人是否符合貸款條件，提供資料是否完整、有效，以及提供的擔(dān)保是否合法、安全、可靠等進(jìn)行調(diào)查和初審，提出初審意見。銀行對借款人的各種證件、資料審查合格后，簽署意見并注明時間報送公積金管理中心。

　　(二)貸款的審查和審批

　　1.貸前審查

　　管理中心收到申請材料后，先由業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人員對借款人的資信狀況進(jìn)行考察、測算、核實，簽署意見，經(jīng)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人審查后，報管理中心分管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。審核的內(nèi)容主要有： (1)借款人繳存住房公積金情況。包括借款人是否建立住房公積金，是否按時足額繳存住房公積金，是否欠繳住房公積金等。

　　(2)借款用途。審核借款人提供的購買住房合同或協(xié)議，建造、翻建或大修自住住房的由城市規(guī)劃行政管理部門、房地產(chǎn)行政管理部門出具證明文件。

　　(3)借款內(nèi)容。對借款人提出的貸款額度、期限等申請進(jìn)行審核，看其是否符合有關(guān)公積金個人住房貸款的規(guī)定。

　　(4)貸款資信審查。住房公積金管理中心應(yīng)對借款人信用狀況及償還能力進(jìn)行審查，并核實貸款擔(dān)保情況，包括抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押證明，有關(guān)部門出具的抵押物估價證明，保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明等。住房公積金管理中心根據(jù)上述情況，對貸款進(jìn)行審批。對借款人信用較差、無還款能力或貸款擔(dān)保不落實等，貸款風(fēng)險較大的，應(yīng)不予批準(zhǔn)發(fā)放貸款。對信用良好、貸款擔(dān)保屬實的借款人，批準(zhǔn)發(fā)放貸款，并確定批準(zhǔn)額度、期限和利率等內(nèi)容。

　　2.貸款審批

　　(1)登記臺賬。承辦銀行將通過初步審核的公積金貸款登記臺賬，按照公積金管理中心委托要求和管理規(guī)定，將貸款初步審核意見連同借款申請材料、面談記錄等公積金管理中心所需要的資料全部送交

　　公積金管理中心審批。

　　(2)貸款審批。公積金貸款的貸款風(fēng)險由公積金管理中心承擔(dān)，公積金貸款的審批決策權(quán)屬于公積金管理中心，公積金管理中心作為貸款審批環(huán)節(jié)的執(zhí)行者，對貸款額度、成數(shù)、年限作出最終的決策。

　　(3)核對或登記臺賬。承辦銀行取回公積金管理中心出具的審批意見和《委托放款通知書》后，核對已登記臺賬。對于公積金管理中心受理貸款申請的，承辦銀行要跟蹤公積金管理中心審批進(jìn)程，及時取回公積金管理中心出具的審批意見、《委托放款通知書》及貸款資料，并登記臺賬。

　　(三)貸款的簽約和發(fā)放

　　1.貸款簽約

　　借款人的申請通過公積金管理中心審批后，向受委托主辦銀行出具《委托貸款通知書》，明確貸款的對象、金額、期限、利率等內(nèi)容，同時公積金管理中心將委托貸款基金劃入銀行的住房委托貸款基金賬戶。銀行憑《委托放款通知書》與借款人簽訂借款合同和擔(dān)保合同，辦理抵押手續(xù)。借款合同生效后填制各類會計憑證，辦理貸款劃付手續(xù)。交易完成后，向客戶出具借款回單，向公積金管理中心移交和報送公積金貸款發(fā)放明細(xì)資料。

　　2.貸款的發(fā)放

　　承辦銀行必須在收到公積金管理中心撥付的住房委托貸款基金，辦妥所購房屋抵押登記(備案)手續(xù)，審核放款資料齊全性、真實性和有效性后發(fā)放貸款。除當(dāng)?shù)毓�積金管理中心有特殊規(guī)定外，公積金個人住房貸款資金必須以轉(zhuǎn)賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現(xiàn)金。發(fā)放完貸款，承辦銀行向客戶提供回單，并將有關(guān)放款資料報送公積金管理中心。

　　(四)支付管理

　　貸款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金的支付進(jìn)行管理與控制。除當(dāng)?shù)毓�積金管理中心有特殊規(guī)定外，公積金個人住房貸款必須采用委托支付的支付管理方式，即貸款資金必須由貸款銀行以轉(zhuǎn)賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現(xiàn)金。

　　受托支付的操作要點包括：明確借款人應(yīng)提交的資料要求;明確支付審核要求;完善操作流程;合理確定流動資金貸款的受托支付標(biāo)準(zhǔn);要合規(guī)使用放款用戶。

　　貸款人受托支付完成后，應(yīng)詳細(xì)記錄資金流向，歸集保存相關(guān)憑證。

　　(五)貸后管理

　　按照公積金管理中心委托要求，承辦銀行定期(按日)將有關(guān)公積金管理中心的賬戶記賬回單、公積金貸款回收、逾期及結(jié)清等資料移交和報送公積金管理中心，定期與公積金管理中心核對公積金個人住房貸款賬務(wù)，協(xié)助不良貸款的催收，及時結(jié)算住房委托貸款手續(xù)費。

　　1.貸款檢查

　　按照委托協(xié)議，承辦銀行應(yīng)定期對公積金貸款的辦理情況進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括業(yè)務(wù)操作的合規(guī)性、是否按委托協(xié)議要求的工作時限辦理貸款業(yè)務(wù)、貸款賬戶的催收情況等。

　　2.協(xié)助不良貸款催收

　　如果借款人違反了借款合同的約定而沒有及時、足額地償還貸款本息，貸款銀行一般采取的催收措施為：(1)逾期90天以內(nèi)的，選擇短信、電話和信函等方式進(jìn)行催收。

　　(2)如果借款人超過90天不履行還款義務(wù)，會給借款人發(fā)出《提前還款通知書》，有權(quán)要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息。

　　(3)如果在《提前還款通知書》確定的還款期限屆滿時，仍未履行還款義務(wù)，將就抵押物的處置與借款人達(dá)成協(xié)議。

　　(4)逾期l80天以上，將對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進(jìn)行處置;處分抵押物所得價款用于償還貸款利息、罰金及本金。

　　3.對賬工作

　　(1)與公積金管理中心對賬。為了保證貸款業(yè)務(wù)的真實性和準(zhǔn)確性，保障住房委托貸款資金的安全，承辦銀行應(yīng)與公積金管理中心定期對賬，核對公積金管理中心劃撥基金與銀行收到的基金是否一致，核對銀行住房回收貸款本息金額與公積金管理中心收到的回收貸款本息是否一致。

　　(2)與借款人對賬。承辦銀行以定期(按月、按季、按年)寄發(fā)對賬單或電子銀行查詢對賬的形式與借款人進(jìn)行賬務(wù)核對。

　　4.基金清退和利息劃回

　　承辦銀行應(yīng)根據(jù)公積金管理中心的委托要求和具體規(guī)定，按時將回收貸款本金與利息劃入公積金管理中心指定的結(jié)算賬戶和增值收益賬戶，及時進(jìn)行資金清算。

　　5.貸款手續(xù)費的結(jié)算

　　按委托協(xié)議的約定，公積金管理中心應(yīng)定期(每月、每季、每年)按比例將委托貸款手續(xù)費劃歸給承辦銀行。

　　6.擔(dān)保貸后管理

　　對已發(fā)放貸款，具備抵押登記(含預(yù)登記)辦理條件后及時辦理抵押登記手續(xù)，并及時修改維護(hù)抵押登記信息及完成抵押物賬務(wù)的處理和他項權(quán)證的移交入庫;結(jié)清貸款的，對注銷的抵押登記相關(guān)資料進(jìn)行核實審查，及時辦理抵押登記注銷手續(xù)和處理相關(guān)賬務(wù)。

　　7.貸款數(shù)據(jù)的報送

　　承辦銀行應(yīng)根據(jù)公積金管理中心的委托要求和具體規(guī)定，按時向公積金管理中心報送公積金貸款數(shù)據(jù)、報表及其他資料，并確保報送資料的真實性、完整性和準(zhǔn)確性。

　　8.委托協(xié)議終止

　　公積金管理中心與承辦銀行的委托貸款協(xié)議終止時，承辦銀行應(yīng)清算住房委托貸款手續(xù)費，辦理公積金管理中心存款賬戶的銷戶交易，最后移交和報送公積金管理中心賬戶記賬回單及相關(guān)業(yè)務(wù)資料。

　　9.檔案管理

　　貸款檔案是貸款在申請、審查、發(fā)放和回收等過程中形成的文件和資料。貸款發(fā)放后，經(jīng)辦人員應(yīng)在一定時間內(nèi)，對貸款資料進(jìn)行復(fù)查和清理，檢查資料的有效性和完整性，對文件材料進(jìn)行整理，合理編排順序。

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