五、貸款的簽約和發放

　　1、貸款的簽約：經審批同意的，貸款銀行與借款人、開發商簽訂個人住房貸款合同，明確各方權利和義務。貸款的簽約流程如下：填寫合同、審核合同、簽訂合同

　　2、貸款的發放：落實貸款發放條件、貸款劃付

　　六、貸后與檔案管理

　　1.貸款的回收

　　2、合同變更

　　基本規定、合同主體變更、借款期限調整、分期還款額的調整、還款方式變更、擔保變更

　　3、貸后檢查：貸后檢查是以借款人、抵(質)押物、擔保人、擔保物、合作開發商及項目為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內資源查詢等途徑獲取信息，對影響個人住房貸款資產質量的因素進行持續跟蹤調查、分析，并采取相應補救措施的過程，判斷借款人的風險狀況，提出相應的預防或補救措施。包括對借款人的檢查、)對保證人的檢查、對抵押物的檢查、對質押權利的檢查、對開發商和項目以及合作機構檢查

　　4、貸款風險分類和不良貸款的管理

　　(1)貸款風險分類

　　貸款風險分類指按規定的標準和程序對貸款資產進行分類。貸款風險分類一般先進行定量分類，即先根據借款人連續違約次(期)數進行分類，再進行定性分類，即根據借款人違約性質和貸款風險程度對定量分類結果進行必要的修正和調整。

　　正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。

　　關注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時、全額償還的不良因素。

　　次級貸款：借款人的正常收入已不能保證及時、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產、對外借款、保證人、保險人履行保證、保險責任或處理抵(質)押物才能歸還全部貸款本息。

　　可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關責任人履行保證、保險責任、處理抵(質)押物，預計貸款可能發生一定損失，但損失金額尚不能確定。

　　損失貸款：借款人無力償還貸款;履行保證、保險責任和處理抵(質)押物后仍未能清償的貸款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國民法通則》的規定，宣告失蹤或死亡，以其財產或遺產清償后，仍未能還清的貸款。

　　(2)不良貸款的認定

　　按照五級分類方式，不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。銀行應按照銀行監管部門的規定定期對不良個人住房貸款進行認定。

　　銀行要適時對不良貸款進行分析，建立不良個人住房貸款臺賬，落實不良貸款清收責任人，實時監測不良貸款回收情況。

　　(3)不良貸款的催收

　　對不同拖欠期限的不良個人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機構催收，以及采取法律手段催收等方式。同時，應利用信息技術對不良貸款催收情況進行登記管理，實現不良貸款催收管理的自動化。個人住房貸款出現違約后，銀行的經辦人員或相關管理人員應該按照規定程序，對未按期還款的借款人發出催收提示和催收通知，督促借款人清償違約貸款。

　　(4)不良貸款的處置

　　5、貸后檔案管理

　　七、風險管理

　　1、合作機構管理

　　合作機構風險的表現形式：房地產開發商和中介機構的欺詐風險;擔保公司的擔保風險;其他合作機構的風險

　　合作機構風險的防范措施：

　　(1)“假個貸”的防控措施：加強一線人員建設，嚴把貸款準入關;進一步完善個人住房貸款風險保證金制度;要積極利用法律手段，追究當事人刑事責任，加大“假個貸”的實施成本。

　　(2)其他合作機構風險的防控措施：深入調查，選擇講信用、重誠信的合作機構;業務合作中不過分依賴合作機構;嚴格執行準入退出制度;有效利用保證金制度;嚴格執行回訪制度。

　　2、操作風險

　　貸款審批環節主要業務風險控制點為：未按獨立公正原則審批;不按權限審批貸款，使得貸款超授權發放;審批人員對應審查的內容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發放貸款。

　　法律和政策風險：

　　(1)借款人主體資格：未成年人能否申請個人住房貸款問題;外籍自然人能否辦理住房貸款問題。

　　(2)合同有效性風險：格式條款無效;未履行法定提示義務的風險;格式條款解釋風險;格式條款與非格式條款不一致的風險。

　　(3)擔保風險：

　　(4)訴訟時效風險

　　(5)政策風驗：對境外人士購房的限制;對購房人資格的政策性限制;抵押品執行的政策性限制;

　　操作風險的防范措施：提高貸款經辦人員職業操守和敬業精神;掌握并嚴格遵守個人住房貸款相關的規章制度和法律法規;嚴格落實貸前調查和貸后檢查

　　3、信用風險

　　借款人的信用風險主要表現為還款能力風險和還款意愿風險兩個方面。

　　信用風險防范措施：加強對借款人還款能力的甄別、深入了解客戶還款意愿

　　八、公積金個人住房貸款

　　擔保方式：目前，公積金個人住房貸款擔保方式一般有抵押、質押和保證三種方式。實踐中，住房置業擔保公司所提供的連帶責任擔保是常見的保證方式。

　　職責分工：

　　①公積金管理中心基本職責。制定公積金信貸政策、負責信貸審批和承擔公積金信貸風險。

　　②承辦銀行職責：基本職責(公積金借款合同簽約、發放、職工貸款賬戶設立和計結息以及金融手續操作);可委托代理職責：貸前咨詢受理、調查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。

　　操作模式：銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作;公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作;公積金管理中心和承辦銀行聯動。

　　公積金個人住房貸款與商業銀行自營性個人住房貸款的區別：承擔風險的主體不同、資金來源不同、貸款對象不同、貸款利率不同、審批主體不同

　　貸款流程：貸款的受理和調查;貸款的審查和審批;貸款的簽約和發放;貸后與檔案管理

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