專題二十三 抵押權生效規則

　　擔保法

　　34，下列財產可以抵押

　　--抵押人所有的房屋和其他地上定著物

　　--抵押人所有的機器，交通運輸工具和其他財產

　　--抵押人依法有權處分的國有的土地使用權，房屋和其他地上定著物

　　--抵押人依法有權處分的國有的機器，交通運輸工具和其他財產

　　--抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山，荒溝，荒丘，荒灘等 荒地的土地使用權

　　--依法可以抵押的其他財產

　　抵押人可將前款所列財產一并抵押

　　35，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值

　　財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分

　　36，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押

　　以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押

　　鄉鎮，村企業的土地使用權不得單獨低壓，以廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押

　　37，下列財產不得抵押

　　--土地所有權

　　--耕地，宅基地，自留地，自留山等集體所有的土地使用權

　　--學校，幼兒園，醫院等以公益為目的的事業單位，社會團體的教育設施，醫療衛生設施和其他社會公益設施

　　--所有權，使用權不明或者有爭議的財產

　　--依法被查封，扣押，監管的財產

　　--依法不得抵押的其他財產

　　41，當事人以本法第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效

　　42，辦理抵押物登記的部門如下

　　---以無地上定著物的土地使用權低壓的，為核發土地使用權證書的土地管理部門

　　---以城市房地產或者鄉鎮村企業的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門

　　---以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門

　　---以航空器，船舶，車輛抵押的，為運輸工具的登記部門

　　---以企業的設備和其他動抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門

　　43，當事人以 其他財產抵押的，可自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效

　　當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人，當事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門

　　知識點

　　1，不可抵押的財產：

　　國有/集體土地所有權

　　集體土地使用權(承包四荒和鄉鎮村辦企業廠房抵押為例外)

　　公益法人的公益設施(公益財產以外的財產可以為自身債務抵押)

　　所有權，使用權不明或有爭議的財產

　　--按份共有人有權決定以其分額設抵押

　　--共同共有人抵押，原則上須全體共有人同意

　　--其他共同共有人明知而未反對或沉默的，視為同意

　　--以共有船舶抵押的，須2/3以上分額的共有人同意

　　依法被查封，扣押的財產

　　依法被確認為違法違章建筑的

　　2，可以抵押的財產

　　--正在建造或尚未建造的房屋可以抵押

　　--正在建造中的船舶

　　--以將來的財產辦理抵押登記的，原則上有效

　　以尚未辦理權屬證書的財產抵押的，只要在一審辯論終結前補辦手續，可以有效，但未辦理登記的，不得對抗第三人

　　--以房屋抵押的，其占用范圍內的國有土地使用權同時抵押，反之同樣

　　--以農作物抵押的，不及于集體土地使用權

　　3，法定登記抵押

　　--適用范圍：土地使用權，房產，林木，機動運輸工具，企業的設備，動產

　　--必須辦理登記，否則無效(成立抵押權，但不得對抗第三人)

　　--簽訂抵押合同后，低壓人惡意不辦理抵押登記的，承擔締約過失責任

　　4，自愿抵押登記：登記對抗主義

　　5，以登記記載內容為準

　　6，抵押權的效力范圍

　　如無約定：主債權，利息，違約金，損害賠償金，實現抵押權的費用

　　設定前即為抵押物之從物的，效力及于從物

　　分屬不同所有人的，不及于從物

　　原則上不及于孳息

　　不及于土地上的新增房屋，但可將其一同拍賣(不得優先受償)

　　擔保法

　　46，抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　55,城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

　　依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。

　　擔保法解釋

　　47，以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。

　　48，以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。

　　49以尚未辦理權屬證書的財產抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續的，可以認定抵押有效。

　　當事人未辦理抵押物登記手續的，不得對抗第三人。

　　52，當事人以農作物和與其尚未分離的土地使用權同時抵押的，土地使用權部分的抵押無效。

　　53，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。

　　54，按份共有人以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效。

　　共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。

　　56，抵押合同對被擔保的主債權種類、抵押財產沒有約定或者約定不明，根據主合同和抵押合同不能補正或者無法推定的，抵押不成立。

　　法律規定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任。

　　59當事人辦理抵押物登記手續時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權人交付權利憑證的，可以認定債權人對該財產有優先受償權。但是，未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。

　　61，抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。

　　62，抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金;抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。

　　63，抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物。