【社會問題的背景】
(1)2010年8月16日，北京市政府辦公廳印發了《2010年加強投資調控做好全年投資工作任務分工方案》。本市將通過調控和平衡拆遷安置補償水平，控制拆遷成本。市住建委將針對拆遷成本過快上升，制定合理、可操作措施。
(2)根據《方案》，北京市將建立重點建設區域投資月度監測機制。每月5日前，各相關部門、區縣報送城市南部地區、六大高端產業功能區、50個重點村、通州國際化新城、未來科技城、永定河綠色生態發展帶、首鋼廠區及周邊區域、麗澤商務區、雁棲湖生態發展示范區等重點區域投資進展、形象進度及存在的問題。根據《方案》安排，將由市住建委牽頭，會同市政府法制辦、市農委、市國土局等部門，對本市拆遷政策進行系統梳理，加大行業和區域拆遷政策指導。針對拆遷成本過快上升，制定合理、可操作的措施。各區縣將加強對轄區內拆遷安置補償水平的調控與平衡，合理控制拆遷成本。
(3)按照計劃，2010年度北京市供地總量達到6400公頃，其中2500公頃用于住宅，其余的土地用于基礎設施、工業倉儲、體育、行政等項目。1250公頃的政策性住房用地中，廉租房及公租房用地50公頃，經適房用地200公頃，限價房及定向安置房用地1000公頃。今年上半年，北京市實際供應住宅用地1450公頃，完成全年計劃住房用地供應量的58%，與去年同期相比增加了400%。據了解，去年北京實際供應土地約6000公頃，比今年少400公頃，其中住宅用地供應1523公頃，比今年少了近1000公頃，當年北京土地出讓金實收494.17億元。
(4)目前，北京的情況是拆遷成本越來越高，拆遷難度越來越大。以通州為例，目前大多數房屋均價在2萬元/平米左右。通州運河核心區及西海子棚戶區居民拆遷的貨幣補償標準為每平米1.5萬余元。而去年上營棚戶區拆遷每平米補償8000余元，有關部門稱，今年的評估仍采用市場比較法，但充分考慮了周邊住宅一年來的價格變化。拆遷成本是土地成本的一部分，加上土地入市土地出讓金，一級開發單位資金的成本，這些成本加在一起，它的上漲速度和由此產生的成本提高，對房價來說是一個巨大推力。政府如果想控制房價，勢必要控制土地成本，控制土地成本則需控制拆遷成本。按照通州的土地成本計算，已經接近現在的房價，有的項目經過樓市政策的調整，房價回到每平米2萬元，甚至還要低。而再入市的土地成本勢必因拆遷成本提高而上漲，如果不控制拆遷成本，房價是無法控制的。
(5)拆遷，城市發展中一個不可回避的問題，控制成本和被拆遷人的利益訴求，兩者如何平衡更是一個難題。一位參加去年4月西長安街道路拓寬拆遷工作的負責人表示，當時拆遷過程中不但首次根據市場價為居民定補償標準，還推出了一系列配套政策，比如組織居民選購限價房、發放殘疾人補貼、為下崗人員組織專場招聘會等，看似跟拆遷工作沒關系的一系列工作都成了拆遷辦的事。該人士表示，雖然做了一些提高拆遷成本的事情，但是拆遷工作進展順利，這樣做比房子“拆不動”要值。
2009年4月，北京西長安街拆遷工程，首次嘗試參照市場評估價格給予拆遷補償款，補償基礎價格達到3萬元/平米;此前，北京市的拆遷按基準地價法評估。如果按以往方式，該地區最多補償8800元/平米。當時有專家評論，這樣做有利于開展拆遷工作，但是也提高了拆遷成本，同時抬高了地價。
即便如此，2010年6月，北京市還是提出對拆遷戶的補償標準采取參照同地段的市場價格法。輿論對此做法普遍高度評價。
“你把人家房子拆了，總得讓人家有能力購買新房子。”回憶當時的拆遷工作時，該負責人表示，自己雖然是拆遷指揮部的負責人，但干的事情基本都是拿著百姓的需求找領導申請的事。他說，他的很多工作，都是入戶了解居民的需求，回頭跟上級單位提要求，盡量讓老百姓的需求得到滿足，盡量保證拆遷順利。
據介紹，西長安街拆遷區域內市政基礎設施相對落后，居民居住條件、居住環境較差，戶均住房面積約20平米。按此計算，一戶居民實際拿到的拆遷款在80萬元上下，可能不夠買一套滿意的商品房。此外，該地區還有9平米左右的住戶，“就算一平米10萬元，能買多大的房?”該負責人說，他們組織了3處價格約在6000元/平米的限價房和一些二手房源供居民選擇，同時針對一些特殊困難群體，為他們申請廉租房;針對殘疾人，單獨發放殘疾人補貼，盡量保證滿足居民的需求。
【核心觀點】
(1)拆遷成本越來越高，造成大家對房價的心理預期越來越高，拆遷難度加大，造成土地供應減少，土地供不應求自然導致房屋價格上漲。這就是政府加大土地供應，妥善把握土地入市交易節奏的重要原因。如果土地成本降下來，政策房租售價格也自然下降，緩解供需矛盾。目前因拆遷補償造成的矛盾越來越多，重點村改造等重點工程進度受到影響，但控制拆遷補償可能會加重拆遷戶與拆遷方的矛盾，這是導致調控拆遷成本的難點，需要在就業、住房等方面有配套政策。
(2)從拆遷政策的演變歷程來看，中宜教育的戴斌老師認為這次北京市政府率先在政策文件的角度，對拆遷補償的標準問題，執行了“標準下行”的調控政策。這實際上也是目前國家調控房價的一個補充性對策，也是與時俱進的一個舉措。或許很多人會不理解，以下戴老斌師帶大家一起回顧以下“過去的情況”：
以前，我們是主動“增加”拆遷的補償標準，因為當時動拆遷補償的漲幅遠遠滯后于房價的漲幅，導致居民不愿搬遷，從而引發民怨和頻繁的上訪。后來補償標準上去了，這方面的矛盾也就少了。
而“現在的情況”和以往有了很大不同。《城市房屋拆遷管理辦法》規定動拆遷補償標準由地方政府制定。城市有“貧富”，補償有“高低”。可能在“部分城市”中居民并不愿動遷，但在財力雄厚的一線城市和部分二線城市中，由于補償標準較高，絕大多數居民是渴盼動遷的。但是，“羊毛出在羊身上”，“高額的拆遷補償”很可能轉嫁到未來的房價上，導致了目前大城市市中心的放假居高不下。所以，大城市的地方政府(如北京、上海)才需要調控目前過高的“拆遷補償標準”。當然，大的方向是沒有問題的，但是“調控”不意味著“一味降低”，中宜教育戴斌老師認為：要實事求是，堅持科學發展觀，合理為拆遷“定價”。這才是地方政府需要重視的關鍵問題。
(3)從經濟學的角度來看，城市拆遷實際上是政府、開發商和被拆遷戶追求自身利益最大化的博弈過程。政府獲得的是公共利益的最大化,即加快舊城改造，改善人居環境。因此，中宜教育戴斌老師認為城市拆遷是政府、開發商與被拆遷戶動態博弈的復雜過程，在開發商與被拆遷戶的博弈中,政府從加快舊城改造,保護處于弱勢的被拆遷戶利益出發,單純提高拆遷的補償標準,而沒有相關的配套措施跟進,雖然短期內可使被拆遷戶受益, 但仍然會出現很多后續的問題。 因此，調控補償標準是正確的，但是千萬不能忽視了拆遷的另一問題，“拆遷戶”的“安置”以及“配套措施跟進”的問題。有時候，不一定全部以“貨幣”形式補償“拆遷戶”，合理政策性安置，也是一個很重要公共調控手段。
