【社會問題的背景】

　　(1)2010年9月29日，國家有關部委再推多項針對樓市的鐵腕政策。這些措施主要有：各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度、完善差別化的住房信貸政策、調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策、切實增加住房有效供給、加大住房交易市場檢查力度等。

　　(2)新規暫停外地人購房貸款。完善差別化的住房信貸政策。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款;對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定;各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。

　　(2)上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，新政“一刀切”將有利于打壓投資投機性購房，尤其是外地投資投機者。

　　二套貸款比例不低于五成、三套停止貸款、非本地居民需一年以上納稅證明等規定，北京從5月1日起就已經開始實施，最大的變化就是首付調整至三成及以上，對剛湊齊首付的首次貸款購房人群打擊較大。

　　“9月以來，北京90平方米以下仍能申請到首付二成，公積金貸款90平方米以下首套房的首付也是二成。如今全部提為首付三成，部分資金不足的借款人可能無法實現購房愿望。”偉嘉安捷分析師吳昊說。

　　(3)財政部2010年9月29日晚發布公告稱，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。此外，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。

　　(4)新規查哄抬房價陰陽合同。依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對有囤地、捂盤惜售等違法違規行為的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。

　　新規遠遠擴大了“制裁”范圍。此次國家明確表示，故意拖延工期或者是捂房惜售的開發商，將被禁止進行股票交易，這對上市公司來說絕對是重磅威懾。而且，新政首次提及查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。

　　多名房產專家認為，多部委密集發布政策表明政府調控房地產市場的堅定態度。此次調控波及的范圍更廣、力度更大，將在很大程度上改變市場各方預期，房產稅等改革舉措的落地也許為期不遠。未來一段時間，房價上漲的勢頭將會得到有效遏制，觀望情緒很可能再次濃重。

　　其中，中國人民銀行和銀監會要求各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款;對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。

　　(5)財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部29日聯合發布通知，調整房地產交易環節契稅和個人所得稅優惠政策。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

　　此外，根據國家有關部委近日出臺的房地產市場調控措施，我國將加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。

　　上海某房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說，這些政策雖然名義上還是在落實“國十條”，實際上在很多領域已超出“國十條”范疇，可以認定為這是自去年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的緊縮型調控。

　　楊紅旭分析認為，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。這兩條是全國一刀切式的政策，不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇性的實行。將有利于打壓投資投機性購房，尤其是外地投資投機者。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。這條將比較有力地堵住那些通過消費貸款買房的所謂“灰色通道”。

　　中國房地產學會副會長陳國強也表示，與之前相比，國家有關部委發布的政策與此前有顯著不同，其中相當一部分調控政策要在全國范圍內統一執行“‘國十條’對不同的地區是有所區別或者說是留有余地的，允許各地結合當地情況進行，并非一刀切，現在這個通知則是不加區分，都要不留余地的嚴格執行。”

　　同樣與以往政策措施不同，陳國強認為，新發布的政策對執行主體即地方政府提出了非常明確和嚴厲的要求。

　　(6)據了解，措施要求各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發〔2010〕10號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

　　“政策是否有效很關鍵的因素在于地方的執行力，過去有的地方政府可能在政策的理解和執行上存在欠缺，現在已對地方政府提出了更加嚴格的要求，問責制不會停留在口頭上，接下來對表現不佳的地方政府很可能會采取實際動作。”陳國強對《經濟參考報》記者說。

　　在全國工商聯房地產商會會長聶梅生看來，此次政策除了重申“國十條”的貫徹執行，傳遞調控將堅決進行、絕不放松的信號之外，還致力于改革。比如，此次公布的措施中明確提出要加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。這在很大程度上平息了此前的諸多猜測，相關稅收政策很可能會在不遠的將來出臺。

　　楊紅旭也認為，房產稅接下來可能會由試點城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件中統一公布。

　　聶梅生告訴記者，一系列措施的出臺還表明了樓市刺激政策適時退出和力保民生的政策取向。比如，對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策等，這都是尋求刺激政策退出的表現。

　　此外，陳國強還提醒說，此次政策明確表示將加大住房交易市場的檢查力度，這對違法違規開發企業來說將面臨更多的處罰。比如對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。“這些手段對任何企業來說都可能是很致命的。”

　　對未來一段時間內房地產市場的走勢，業界普遍表示，整個四季度房價上漲的勢頭將會得到有效遏制，觀望情緒很可能再次濃重，開發企業也會更加清醒地判斷市場，房價下降壓力進一步增加。

　　【核心觀點】

　　(1)關于樓市調控這個話題，其實2008年下半年的深圳市公務員招考的申論考試中，曾經使用過“房地產調控”這個話題，不過當時的主題是“政府該不該在金融危機期間對房地產市場進行‘救市’”。今天，時過境遷，“房地產調控”這個話題的內容變化，變成了聯合壓制房價的快速上漲。所以對于這個話題，中宜教育戴斌老師建議同學們要特別留意。

　　(2)就下半年樓市走向來看，可以大致分為三種情形。一種是調控繼續從嚴，房價明顯回落，帶動成交適度反彈;另一種是調控從嚴的同時房價僵持不下，剛性需求逐漸進場，樓市成交實現“以時間換空間”;還有一種則是調控放松，勢必帶來房價新一輪反彈，恐慌性和投機性需求將催生樓市新的泡沫。應當說，前兩種情況都可以為調控部門所接受，其中以第一種情形發生可能性最大，而第三種發生可能性極低。

　　嚴格來說，如果這個話題作為申論話題來考察，同學們要特別留意“居民住房需求的滿足”問題。樓市調控不是“打壓”房地產市場，而是要促進這個市場的健康發展。

　　(3)現在的樓房價格超出了居民承受能力、購買能力，出現不合理的價位，所以國家就要推行宏觀調控。在申論寫作過程中，基本的經濟常識是絕對需要的。戴斌老師認為，政府不是以“房價下跌幅度的多寡”作為直接調控目標，而更傾向于遏制房價快速增長的同時，使市場秩序和市場管理更加完善，投資性消費比例趨于合理，法制化管理制度有所推進，以達到較為良性的綜合調控效果。因此，中宜教育戴斌老師建議，房價雖然有“政治、民生領域的屬性”，但是它更多是屬于“經濟問題的范疇”，同學在寫關于“房價”的文章時，切記不要寫成“憤青式”文章，要理性分析。

　　(4)目前，一些掌控監管調控政策的中央部門官員的低調表態和消極作為卻與“央媒高調關注，呼吁積極調控”形成鮮明反差，讓人感到“拉魚的不著急，背魚簍的干著急”。中房協某副會長稍先公然宣稱中房協已多次“上書”國務院，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。中國銀監會某副主席近日表示，銀監會暫時不會出臺新房地產市場調控措施。戴斌老師認為，整個調控的最終效果，關鍵要看地方政府對政策的執行力度，對此，國家住建部已高度重視這一問題，督查地方政府的執行情況。

　　(5)要防止地方政府對房價調控的“消極怠工”，中宜教育戴斌老師認為，從短期來看，必須把“政府負責”作為此次房市新政最重要的責任，凡是不按新政要求執行的，嚴厲追究地方黨委和政府主要負責人的責任，并以此作為考核地方黨委、政府“政令意識”的重要指標;從長遠來看，還是要引導和幫助地方政府走出土地財政的怪圈(比如進行中央地方分稅制改革)。如果能夠從根本上解決“土地財政”、“負債財政”的問題，那么，地方政府就有可能從土地上“跳”出來，從“以地生財”中跳出來，不再在房價問題上與民眾“躲貓貓”，“買房難、買房貴”的問題才能真正得到解決。所以，樓市新政能不能發揮作用，關鍵要看政策會不會在地方擱淺，更要看地方政府能否脫離土地財政。

　　作者：中宜教育國內考試研究中心教研組組長 戴斌