第一章 資 產

第八節 固定資產和投資性房地產

　　知識點：固定資產

　　(一)固定資產概述

　　1.固定資產概念和特征

　　固定資產是指同時具有以下特征的有形資產：

　　(1)為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有;

　　(2)使用壽命超過一個會計年度。

　　2.固定資產的分類。

　　(1)按經濟用途分類，可分為生產經營用固定資產和非生產經營用固定資產。

　　(2)綜合分類，即按固定資產的經濟用途和使用情況等綜合分類，可把企業的固定資產劃分為七大類。

　　(二)固定資產的賬務處理

　　1.固定資產核算應設置的會計科目。為了反映和監督固定資產的取得、計提折舊和處置等情況，企業應當設置“固定資產”、“累計折舊”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產清理”等科目進行核算。

　　企業固定資產、在建工程、工程物資發生減值的，還應當設置“固定資產減值準備”、“在建工程減值準備”、“工程物資減值準備”等科目進行核算。

　　2.固定資產的取得。

　　(1)外購固定資產。

　　企業外購的固定資產，應按實際支付的購買價款、不可抵扣的相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所發生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等，作為固定資產的取得成本。

　　(2)建造固定資產。

　　企業自行建造固定資產，應按建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，作為固定資產的成本。

　　3.固定資產的折舊。

　　(1)計提折舊的范圍。

　　除以下情況外，企業應當對所有固定資產計提折舊：①已提足折舊仍繼續使用的固定資產;②單獨計價人賬的土地。

　　(2)固定資產折舊方法。

　　企業應當根據與固定資產有關的經濟利益的預期實現方式，合理選擇固定資產折舊方法。可選用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數總和法等。

　　固定資產應當按月計提折舊，計提的折舊應當記人“累計折舊”科目，并根據用途計人相關資產的成本或者當期損益。企業自行建造固定資產過程中使用的固定資產，其計提的折舊應計人在建工程成本;基本生產車間所使用的固定資產，其計提的折舊應計人制造費用;管理部門所使用的固定資產，其計提的折舊應計人管理費用;銷售部門所使用的固定資產，其計提的折舊應計人銷售費用;經營租出的固定資產，其計提的折舊額應計人其他業務成本。

　　4.固定資產的后續支出。

　　固定資產的后續支出是指固定資產在使用過程中發生的更新改造支出、修理費用等。

　　固定資產的更新改造等后續支出，滿足固定資產確認條件的，應當計人固定資產成本，如有被替換的部分，應同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產原賬面價值中扣除;不滿足固定資產確認條件的固定資產修理費用等，應當在發生時計人當期損益。

　　5.固定資產的處置。

　　固定資產處置包括固定資產的出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組等。處置固定資產應通過“固定資產清理”科目核算。

　　6.固定資產清查。

　　企業應定期或者至少于每年年末對固定資產進行清查盤點，以保證固定資產核算的真實性，充分挖掘企業現有固定資產的潛力。在固定資產清查過程中，如果發現盤盈、盤虧的固定資產，應填制固定資產盤盈盤虧報告表。清查固定資產的損溢，應及時查明原因，并按照規定程序報批處理。

　　7.固定資產減值。

　　固定資產在資產負債表日存在可能發生減值的跡象時，其可收回金額低于賬面價值的，企業應當將該固定資產的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為減值損失，計人當期損益，同時計提相應的資產減值準備。

　　固定資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。

　　知識點：投資性房地產

　　一、投資性房地產概述

　　投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

　　1.投資性房地產的范圍

　　(1)已出租的土地使用權;企業以經營租賃方式出租的土地使用權，包括自行開發完成后用于出租的土地使用權。用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權。

　　第一，企業以經營方式租入建筑物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產，也不能確認為企業的資產。

　　第二，已出租的投資性房地產租賃期屆滿，因暫時空置但繼續用于出租的，仍作為投資性房地產。

　　(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權;企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。

　　按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于投資性房地產。

　　(3)已出租的建筑物;企業以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發完成后用于出租的房屋等。

　　出租的建筑物應是企業擁有產權的建筑物。

　　2.不屬于投資性房地產的范圍

　　(1)自用房地產;為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。如企業的廠房、辦公樓、經營用土地等。

　　企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產。

　　(2)作為存貨的房地產;房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。

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