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　　投資性房地產。

　　(一)投資性房地產概述

　　投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

　　1.投資性房地產的范圍

　　(1)已出租的土地使用權：企業以經營租賃方式出租的土地使用權，包括自行開發完成后用于出租的土地使用權。用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得，并以經營租賃方式出租的土地使用權。

　　(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權：企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。

　　(3)已出租的建筑物：企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。

　　2.不屬于投資性房地產的范圍

　　(1)自用房地產：為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。如企業的廠房、辦公樓和經營用土地等。

　　(2)作為存貨的房地產：房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。

　　3.投資性房地產特殊情況的判斷

　　(1)一項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認為投資性房地產。

　　(2)企業將建筑物出租并按出租協議向承租人提供保安和維修等其他服務，所提供的其他服務在整個協議中不重大的，可以將該建筑物確認為投資性房地產;所提供的其他服務在整個協議中如為重大的，該建筑物應視為企業的經營場所，應當確認為自用房地產。

　　(3)企業擁有并自行經營的旅館飯店，不屬于投資性房地產。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產。

　　【總結】下列不屬于投資性房地產：

　　1.企業擁有并自行經營的旅店或飯店;

　　2.企業自用的辦公樓;

　　3.房地產開發企業開發的商品房;

　　4.企業持有的準備建造辦公樓等建筑物的土地使用權;

　　5.企業以經營租賃方式租入再轉租的建筑物;

　　6.房地產企業持有準備增值后出售的商品房。

　　(二)投資性房地產的賬務處理

　　投資性房地產應當按照其取得時的成本進行初始計量。

　　1.科目設置

　　(1)成本模式

　　①投資性房地產;②投資性房地產累計折舊(攤銷);③投資性房地產減值準備。

　　(2)公允價值模式

　　①投資性房地產—成本;投資性房地產—公允價值變動;②公允價值變動損益

　　2.投資性房地產的取得

　　(1)外購的投資性房地產

　　外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　基本賬務處理：

　　借：投資性房地產

　　貸：銀行存款等

　　(2)自行建造的投資性房地產

　　自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發生的非正常損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。

　　(3)內部轉換形成的投資性房地產

　　A.企業將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的根據后續計量模式的不同可以分為：

　　成本模式：

　　借：投資性房地產

　　存貨跌價準備【轉換當時已計提的減值準備】

　　貸：開發產品【賬面余額】

　　投資性房地產后續計量：

　　1.成本模式——同固定資產(無形資產)

　　2.公允價值模式——同交易性金融資產

　　公允價值模式：

　　借：投資性房地產——成本【以轉換當日的公允價值計量】

　　存貨跌價準備【轉換當時已提減值準備】

　　借差：公允價值變動損益

　　貸：開發產品【賬面余額】

　　貸差：其他綜合收益

　　B.企業將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，根據后續計量模式的不同可以分為：

　　成本模式：

　　①自用房地產轉換為投資性房地產時：

　　借：投資性房地產【資產的賬面原值】

　　累計折舊(攤銷)

　　固定資產(無形資產)減值準備

　　貸：固定資產、無形資產

　　投資性房地產累計折舊(攤銷)

　　投資性房地產減值準備

　　②投資性房地產轉為自用房地產時：

　　借：固定資產、無形資產【原資產的賬面原值】

　　投資性房地產累計折舊(攤銷)

　　投資性房地產減值準備

　　貸：投資性房地產

　　累計折舊(攤銷)

　　固定資產(無形資產)減值準備

　　公允價值模式下：

　　借：投資性房地產——成本【轉換當日的公允價值】

　　累計折舊(攤銷)

　　固定資產減值準備【轉換當時已提減值準備】

　　借差：公允價值變動損益

　　貸：固定資產、無形資產【賬面原值】

　　貸差：其他綜合收益

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