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　　投資性房地產考點及例題解析

　　1.投資性房地產的界定;

　　2.投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的會計處理原則;

　　3.投資性房地產成本計量模式轉為公允價值計量模式的會計處理原則;

　　4.自有資產轉換為投資性房地產時兩種后續計量模式的賬務處理;

　　5.投資性房地產在處置時的損益額的計算。

　　以前年度考題回顧

　　【例題·單選題】2013年12月31日，某企業將自用建筑物轉為投資性房地產對外出租，采用成本模式計量，轉換日，該建筑物賬面價值為2100萬元，尚可使用25年，預計凈殘值為100萬元，按年限平均法計提折舊，按照租賃合同，每年收取租金100萬元，不考慮其它因素，出租建筑物對該企業2014年營業利潤的影響金額為(　　)萬元。

　　A.16

　　B.80

　　C.100

　　D.20

　　【答案】D

　　【解析】2014年對投資性房地產計提的折舊額=(2100-100)/25=80(萬元)，計入其他業務成本;租金收入100萬元，計入其他業務收入;所以影響營業利潤的金額=100-80=20(萬元)。

　　【例題•單選題】企業將房地產存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，轉換日存貨公允價值小于原賬面價值的差額應記入的會計科目是(　　)。

　　A.營業外支出

　　B.公允價值變動損益

　　C.其他綜合收益

　　D.其他業務成本

　　【答案】B

　　【解析】企業將房地產存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，如果轉換日存貨的公允價值小于原賬面價值，那么兩者之間的差額應該借記“公允價值變動損益”科目核算。

　　【例題•多選題】下列各項資產減值準備中，一經確認在相應資產持有期間內均不得轉回的有(　　)。

　　A.壞賬準備

　　B.固定資產減值準備

　　C.存貨跌價準備

　　D.投資性房地產減值準備

　　【答案】BD

　　【解析】應收款項、存貨等流動資產計提的減值準備一般可以轉回。

　　【例題•多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有(　　)。

　　A.房地產企業持有的待售商品房

　　B.以經營租賃方式出租的商用房

　　C.以經營租賃方式出租的土地使用權

　　D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物

　　【答案】BC

　　【解析】選項A，房地產企業持有的待售商品房應作為企業的存貨;選項D，以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物不屬于投資性房地產，因為企業沒有該項資產的所有權。

　　【例題•判斷題】采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，其后續計量原則與固定資產或無形資產相同。(　　)

　　【答案】√

　　【例題•判斷題】投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的，應按資產負債表日該資產的公允價值調整其賬面價值。(　　)(2011年)

　　【答案】√

　　經典例題解析

　　【例題•單選題】下列關于采用成本模式進行后續計量的投資性房地產說法中正確的是(　　)。

　　A.企業應對已出租的土地使用權計提攤銷

　　B.企業應當將已出租的建筑物按公允價值進行計量

　　C.企業不需要對投資性房地產進行減值測試

　　D.企業取得的投資性房地產租金收入對應的營業稅記入“其他業務成本”科目

　　【答案】A

　　【解析】在成本模式下，應當對投資性房地產計提折舊或攤銷，如果存在減值跡象，應當進行減值測試。

　　【例題•單選題】某企業對投資性房地產采用成本模式計量。2016年1月1日購入一幢房屋用于出租。該房屋的成本為320萬元，預計使用年限為20年，預計凈殘值為20萬元。采用直線法計提折舊。2016年應該計提的折舊額為(　　)萬元。

　　A.18

　　B.13.75

　　C.14.67

　　D.15

　　【答案】B

　　【解析】購入作為投資性房地產的房屋采用成本模式計量時，其會計處理同固定資產。當月增加，當月不計提折舊。所以2016年應該計提折舊的時間為11個月。2016年計提折舊額=(320-20)÷20×11÷12=13.75(萬元)。

　　【例題•單選題】某企業采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，2015年6月30日，企業自行建造的辦公樓開始對外出租，該辦公樓建造成本為2100萬元，預計使用20年，預計凈殘值為100萬元。2016年12月31日該辦公樓的公允價值為2200萬元，則下列說法中正確的是(　　)。

　　A.當年該辦公樓應當計提的折舊為50萬元

　　B.當年該辦公樓應當計提的折舊為0萬元

　　C.公允價值上升會影響當期損益200萬元

　　D.該辦公樓應當在資產負債表日進行減值測試

　　【答案】B

　　【解析】采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產在資產負債表日不折舊、不攤銷、不減值;2016年12月31日公允價值上升對當期損益的影響為2200-2100=100(萬元)。

　　【例題•多選題】下列各項中，企業應當按照投資性地房產核算的有(　　)。

　　A.房地產企業持有準備增值后出售的商品房

　　B.企業持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　C.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物

　　D.以經營租賃方式出租的辦公樓

　　【答案】BD

　　【解析】選項A屬于存貨，選項C企業沒有所有權，不作為自有資產核算。

　　【例題•多選題】企業采用成本模式計量的投資性房地產，且投資性房地產不屬于企業的主營業務，按期計提折舊或進行攤銷，會涉及到的會計科目有(　　)。

　　A.其他業務成本

　　B.管理費用

　　C.投資性房地產累計折舊

　　D.累計攤銷

　　【答案】AC

　　【解析】企業采用成本模式計量的投資性房地產，且投資性房地產不屬于企業的主營業務，按期計提折舊或進行攤銷時應當借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目。

　　【例題•多選題】下列關于投資性房地產的說法中，不正確的有(　　)。

　　A.同一企業可以同時采用成本模式和公允價值模式進行后續計量

　　B.企業將投資性房地產由成本模式轉換為公允價值模式進行后續計量屬于會計估計變更

　　C.企業可以將公允價值模式計量的投資性房地產轉回成本模式計量

　　D.企業采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，期末無需進行減值測試

　　【答案】ABC

　　【解析】同一企業不可以同時采用成本模式和公允價值模式進行后續計量;企業將投資性房地產由成本模式轉換為公允價值模式進行后續計量屬于會計政策變更;企業不得將公允價值模式計量的投資性房地產轉回成本模式計量。

　　【例題•判斷題】企業只要有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值可以持續可靠的取得，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。(　　)

　　【答案】√

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