六、投資性房地產的轉換和處置

　　房地產的轉換

　　(一)房地產形式及轉換日

　　房地產的轉換，實質上是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。

　　大多數企業一般情況下，是將原有的房屋、建筑物、土地使用權作為固定資產、無形資產來核算，在經營過程中將其出租，轉換為投資性房地產。出租日即為轉換日。

　　非投資性房地產轉換為投資性房地產，通常將租賃期開始日作為轉換日;投資性房地產轉換為非投資性房地產，通常在租賃期結束時做相關的轉換處理。

　　(二)房地產轉換的會計處理

　　1.成本模式下的轉換

　　核算要點：對應結轉，不確認損益。

　　對應結轉：指無論是投資性房地產轉換為非投資性房地產，還是非投資性房地產轉換為投資性房地產，應將相應的科目對應結轉�？颇繉�應關系如下：

　　“固定資產”或“無形資產”對應 “投資性房地產”;

　　“累計折舊”或“累計攤銷”對應“投資性房地產累計折舊(攤銷)”;

　　“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”對應“投資性房地產減值準備”。

　　不產生損益：指對應科目金額對應結轉，不會產生差額。

　　作為存貨的房地產轉為采用成本模式計量的房地產時，按照教材處理。

　　2.公允價值模式下的轉換

　　這種轉換方式下，通常轉換時的公允價值和賬面價值不一致，會產生差額。如何處理該差額是問題的關鍵：

　　(1)投資性房地產→非投資性房地產(投資性房地產轉換為自用房地產、存貨)

　　無論公允價值高或低，公允價值與原賬面價值的差額都計入“公允價值變動損益”科目。

　　轉換日會計處理：

　　借：固定資產/無形資產等(投資性房地產的公允價值)

　　貸：投資性房地產――成本

　　――公允價值變動(或借記)

　　公允價值變動損益(或借記，金額倒擠)

　　不論公允價值與賬面價值孰高，均將差額計入公允價值變動損益。

　　(2)非投資性房地產→投資性房地產(自用土地使用權、固定資產、存貨轉換為投資性房地產)

　　轉換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“資本公積――其他資本公積”科目，轉換日的公允價值小于賬面價值的，差額借記“公允價值變動損益”科目。

　　轉換日會計處理：

　　借：投資性房地產――成本 (轉換日的公允價值)

　　累計折舊(或累計攤銷)

　　固定資產減值準備(或無形資產減值準備)

　　公允價值變動損益(或貸記資本公積――其他資本公積)(差額，倒擠)

　　貸：固定資產(或無形資產)

　　投資性房地產的處置

　　注意的要點：

　　1.處置涉及到的收入和成本分別通過“其他業務收入”和“其他業務成本”科目來核算。

　　2.自用房地產轉換為投資性房地產，采用以公允價值模式進行后續計量的，轉換時若產生資本公積――其他資本公積，則處置時應將資本公積轉入“其他業務成本”科目。

　　3.采用公允價值模式計量的投資性房地產，持有過程中產生的公允價值變動損益累計額在處置時應轉入“其他業務成本”科目。這筆分錄的借貸方均為損益類科目，因此這筆分錄不影響利潤，但它對企業其他業務所產生的利潤的有影響的。