六、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　(一)房地產(chǎn)形式及轉(zhuǎn)換日

　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。

　　大多數(shù)企業(yè)一般情況下，是將原有的房屋、建筑物、土地使用權(quán)作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來核算，在經(jīng)營過程中將其出租，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。出租日即為轉(zhuǎn)換日。

　　非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常將租賃期開始日作為轉(zhuǎn)換日;投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，通常在租賃期結(jié)束時(shí)做相關(guān)的轉(zhuǎn)換處理。

　　(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

　　1.成本模式下的轉(zhuǎn)換

　　核算要點(diǎn)：對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益。

　　對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)：指無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)將相應(yīng)的科目對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。科目對(duì)應(yīng)關(guān)系如下：

　　“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”對(duì)應(yīng) “投資性房地產(chǎn)”;

　　“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”對(duì)應(yīng)“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”;

　　“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”對(duì)應(yīng)“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。

　　不產(chǎn)生損益：指對(duì)應(yīng)科目金額對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不會(huì)產(chǎn)生差額。

　　作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為采用成本模式計(jì)量的房地產(chǎn)時(shí)，按照教材處理。

　　2.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換

　　這種轉(zhuǎn)換方式下，通常轉(zhuǎn)換時(shí)的公允價(jià)值和賬面價(jià)值不一致，會(huì)產(chǎn)生差額。如何處理該差額是問題的關(guān)鍵：

　　(1)投資性房地產(chǎn)→非投資性房地產(chǎn)(投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、存貨)

　　無論公允價(jià)值高或低，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額都計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。

　　轉(zhuǎn)換日會(huì)計(jì)處理：

　　借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)等(投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值)

　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本

　　――公允價(jià)值變動(dòng)(或借記)

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益(或借記，金額倒擠)

　　不論公允價(jià)值與賬面價(jià)值孰高，均將差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

　　(2)非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)(自用土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn))

　　轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，差額貸記“資本公積――其他資本公積”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。

　　轉(zhuǎn)換日會(huì)計(jì)處理：

　　借：投資性房地產(chǎn)――成本 (轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值)

　　累計(jì)折舊(或累計(jì)攤銷)

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備)

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益(或貸記資本公積――其他資本公積)(差額，倒擠)

　　貸：固定資產(chǎn)(或無形資產(chǎn))

　　投資性房地產(chǎn)的處置

　　注意的要點(diǎn)：

　　1.處置涉及到的收入和成本分別通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目來核算。

　　2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，采用以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，轉(zhuǎn)換時(shí)若產(chǎn)生資本公積――其他資本公積，則處置時(shí)應(yīng)將資本公積轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。

　　3.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有過程中產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益累計(jì)額在處置時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。這筆分錄的借貸方均為損益類科目，因此這筆分錄不影響利潤，但它對(duì)企業(yè)其他業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的利潤的有影響的。