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　　第四節(jié) 投資性房地產的轉換和處置

　　一、房地產的轉換

　　(一)房地產的轉換形式及轉換日

　　房地產的轉換，實質上是因房地產用途發(fā)生改變而對房地產進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

　　1.投資性房地產開始自用。即投資性房地產轉為自用房地產。在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

　　2.作為存貨的房地產改為出租。通常指房地產開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。

　　3.自用建筑物或土地使用權停止自用，改為出租。即企業(yè)將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，固定資產或土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。

　　4.自用土地使用權停止自用改用于資本增值。即企業(yè)將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的土地使用權改用于資本增值，土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期。

　　5.房地產開發(fā)企業(yè)將用于經營租出的房地產重新開發(fā)用于對外銷售的，從投資性房地產轉換為存貨。這種情況下，轉換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。

　　(二)房地產轉換的會計處理

　　1.在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。

　　投資性房地產采用成本計量模式的房地產轉換如下圖所示：

 

【教材例4-7】甲公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓，公司董事會就將該棟辦公樓用于出租形成了書面決議。20×9年4月10日，甲公司與乙公司簽訂了經營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為20×9年5月1日，租期為5年。20×9年5月1日，這棟辦公樓的賬面余額為500 000 000元，已計提折舊5 000 000元。假設甲公司所在城市不存在活躍的房地產交易市場。

　　甲公司的賬務處理如下：

　　20×9年5月1日

　　借：投資性房地產——辦公樓 500 000 000

　　累計折舊　　　　　　　　　 5 000 000

　　貸：固定資產——辦公樓　　　　 　500 000 000

　　投資性房地產累計折舊　 5 000 000

　　【教材例4-8】甲公司是從事房地產開發(fā)的企業(yè)，20×9年4月10日，甲公司董事會就將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改用作出租形成了書面決議。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將此寫字樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為20×9年5月1日，租賃期為5年。20×9年5月1日，該寫字樓的賬面余額500 000 000元，未計提存貨跌價準備，轉換后采用成本模式進行后續(xù)計量。

　　甲公司的賬務處理如下：

　　20×9年5月1日

　　借：投資性房地產——寫字樓　　　500 000 000

　　貸：開發(fā)產品　　　　　　　　　　500 000 000

　　2.采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。

　　3.自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。

　　轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益(公允價值變動損益);轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積——其他資本公積，計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益(其他業(yè)務成本)。

　　投資性房地產采用公允價值計量模式的房地產轉換如下圖所示：

【教材例4-9】20×9年11月1日，租賃期滿，甲公司將出租的寫字樓收回，公司董事會就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了書面決議。20×9年11月1日，該寫字樓正式開始自用，相應由投資性房地產轉換為自用房地產，當日的公允價值為72 000 000元。該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為70 000 000元，其中，成本為67 000 000元，公允價值變動為增值3 000 000元。

　　甲公司的賬務處理如下：

　　借：固定資產——寫字樓 72 000 000

　　貸：投資性房地產——寫字樓——成本 67 000 000

　　——公允價值變動 3 000 000

　　公允價值變動損益——投資性房地產 2 000 000

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