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第四章 投資性房地產

　　知識點預習一：投資性房地產的定義、特征及范圍

　　一、投資性房地產的定義與特征

　　投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

　　二、投資性房地產的范圍

　　投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

　　(一)屬于投資性房地產的項目

　　1.已出租的土地使用權

　　已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得并以經營租賃方式出租的土地使用權。 對于以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產。

　　2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　3.已出租的建筑物

　　已出租的建筑物是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物。

　　(1)用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物，企業以經營租賃方式租入再轉租的建筑物不屬于投資性房地產。

　　(2)已出租的建筑物是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，一般應自租賃協議規定的租賃期開始日起，經營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。

　　(3)企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。例如，企業將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務，企業應當將其確認為投資性房地產。

　　(二)不屬于投資性房地產的項目

　　下列房地產不屬于投資性房地產：

　　1.自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。例如，企業擁有并自行經營的旅館，其持有目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館不確認為投資性房地產。

　　2.作為存貨的房地產，通常指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。

　　如果某項房地產部分用于賺取租金或資本增值、部分自用(即用于生產商品、提供勞務或經營管理)，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　　【考題解析•多選題】(2007年)下列各項中，屬于投資性房地產的有( )。

　　A.企業擁有并自行經營的飯店

　　B.企業以經營租賃方式租出的寫字樓

　　C.房地產開發企業正在開發的商品房

　　D.企業持有擬增值后轉讓的土地使用權

　　『正確答案』BD

　　知識點預習二：投資性房地產的確認和初始計量

　　(一)外購投資性房地產的確認和初始計量

　　企業外購的房地產，只有在購入的同時開始對外出租或用于資本增值，才能作為外購的投資性房地產加以確認。

　　采用成本模式進行后續計量的，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”等科目;采用公允價值模式進行后續計量的，借記“投資性房地產——成本”科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　(二)自行建造投資性房地產的確認和初始計量

　　企業自行建造的房地產，只有在自行建造活動完成(即達到預定可使用狀態)的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。

　　采用成本模式進行后續計量的，借記“投資性房地產”科目，貸記“在建工程”或“開發產品”科目。采用公允價值模式進行后續計量的，借記“投資性房地產——成本”科目，貸記“在建工程”或“開發產品”科目。

　　【知識點鏈接】土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑物時，土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產進行核算，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和計提折舊。

　　【例】20×9年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房，20×9年11月，甲公司預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租，20×9年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權的成本為9 000 000元，兩棟廠房的實際造價均為12 000 000元，能夠單獨出售，假設甲公司采用成本模式進行后續計量。

　　要求：根據上述資料編寫甲公司的賬務處理

　　『正確答案』

　　甲公司的賬務處理如下：

　　土地使用權中的對應部分同時轉換為投資性房地產=9 000 000×(12 000 000÷24 000 000)=4 500 000(元)

　　借：固定資產——廠房 12 000 000

　　投資性房地產——廠房 12 000 000

　　貸：在建工程——廠房 24 000 000

　　借：投資性房地產——已出租土地使用權 4 500 000

　　貸：無形資產——土地使用權 4 500 000(9 000 000÷2)