第四章 投資性房地產

第四節 投資性房地產的轉換和處置

　　房地產的轉換(1)

　　【考情分析】

　　考頻星級：★★★★

　　歷年真題涉及：2014年計算分析題，2012年、2010年單選題，2010年判斷題

　　【高頻考點】：房地產的轉換

　　(一)房地產的轉換形式及轉換日

　　房地產的轉換是指房地產用途的變更。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

　　(1)投資性房地產開始自用，即將投資性房地產轉為自用房地產。在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將其用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

　　(2)作為存貨的房地產，改為出租，通常是指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日，是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。

　　(3)自用建筑物停止自用，改為出租。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，固定資產相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。

　　(4)自用土地使用權停止自用，改用于賺取租金或資本增值。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的土地使用權改用于賺取租金或資本增值，該土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后，確定用于賺取租金或資本增值的日期。

　　(5)房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售，從投資性房地產轉為存貨。在這種情況下，轉換日為租賃期滿，企業董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發用于對外銷售的日期。

　　以上所指確鑿證據包括兩個方面：一是企業董事會或類似機構應當就改變房地產用途形成正式的書面決議;二是房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變，如從自用狀態改為出租狀態。

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