投資性房地產的處置

　　當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。

　　企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益

　　(將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本)。

　　(一)采用成本模式計量

　　借：銀行存款

　　貸：其他業務收入

　　借：其他業務成本

　　投資性房地產累計折舊(攤銷)

　　投資性房地產減值準備

　　貸：投資性房地產

　　【教材例4-14】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為200 000 000元，乙公司已用銀行存款付清。假設這棟寫字樓原采用成本模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為180 000 000元，已計提折舊20 000 000元，不考慮相關稅費。

　　甲公司的賬務處理如下：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　 　　200 000 000

　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　 　　　200 000 000

　　借：其他業務成本　　　　　　　　　　 　　160 000 000

　　投資性房地產累計折舊　　　　　　 　　 20 000 000

　　貸：投資性房地產——寫字樓　　　　 　　　180 000 000

　　(二)采用公允價值模式計量

　　借：銀行存款

　　貸：其他業務收入

　　借：其他業務成本

　　貸：投資性房地產——成本

　　——公允價值變動

　　借：其他綜合收益

　　貸：其他業務成本

　　借：公允價值變動損益

　　貸：其他業務成本

　　或

　　借：其他業務成本

　　貸：公允價值變動損益

　　【例題•單選題】甲公司為房地產開發企業，對投資性房地產按照公允價值模式計量，該公司2014年7月1日將一項賬面價值2 000萬元、已經開發完成作為存貨的房產轉為經營性出租，公允價值為2 500萬元。2014年12月31日其公允價值為2 400萬元，甲公司確認了該公允價值變動，2015年7月租賃期滿甲公司以3 000萬元價款將其出售，甲公司應確認的其他業務收入是(　　)萬元。

　　A.3 000

　　B.3 500

　　C.2 900

　　D.3 400

　　【答案】A

　　【解析】處置時以售價確認為其他業務收入。

　　【例題•計算分析題】長江房地產公司(以下簡稱長江公司)于2014年1月1日將一幢商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金222萬元(含增值稅22萬元)，出租時，該幢商品房的成本為5 000萬元，公允價值為6 000萬元，2014年12月31日，該幢商品房的公允價值為6 300萬元，2015年12月31日，該幢商品房的公允價值為6 600萬元，2016年12月31日，該幢商品房的公允價值為6 700萬元，2017年1月10日將該幢商品房對外出售，收到7 548萬元(含增值稅748萬元)存入銀行。

　　要求：編制長江公司上述經濟業務的會計分錄。(假定按年確認公允價值變動損益和確認租金收入，答案中的金額單位用萬元表示)

　　(1)2014年1月1日

　　借：投資性房地產——成本　　　　　　 　　　　6 000

　　貸：開發產品　　　　　　　　　　 　　　　　　　5 000

　　其他綜合收益　　　　　　　　　　 　　　　　1 000

　　(2)2014年12月31日

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　 　　　　　　222

　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　　　 　　　　　200

　　應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)　　　　　　　22

　　借：投資性房地產——公允價值變動　　　　 　　　300

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　 　　300

　　(3)2015年12月31日

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　 　　　　　　222

　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　　　　 　　　　200

　　應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)　　　　　　　22

　　借：投資性房地產——公允價值變動　　　　　 　　300

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　 　　　300

　　(4)2016年12月31日

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　 　　　222

　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　　　　　　 　　200

　　應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)　　　　　　　22

　　借：投資性房地產——公允價值變動　　　　　　　 　100

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　 　　　　　　　　100

　　(5)2017年1月10日

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　 　　　　7 548

　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　 　　　　　　6 800

　　應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)　　　　　 　　748

　　借：其他業務成本　　　　　　　　　　　　　 　　6 700

　　貸：投資性房地產——成本　　　　　　　 　　　　6 000

　　——公允價值變動　　　　　 　　　700

　　借：其他綜合收益　　　　　　　　　　　　 　　　1 000

　　公允價值變動損益　　　　　　　　 　　　　　　700

　　貸：其他業務成本　　　　　　　　 　　　　　　　1 700

　　【例題•計算分析題】2010年12月16日，甲公司與乙公司簽訂了一項租賃協議，將一棟經營管理用寫字樓出租給乙公司，租賃期為3年，租賃期開始日為2010年12月31日，年租金為240萬元，于每年年初收取。相關資料如下：

　　(1)2010年12月31日，甲公司將該寫字樓停止自用，準備出租給乙公司，擬采用成本模式進行后續計量，預計尚可使用46年，預計凈殘值為20萬元，采用年限平均法計提折舊，不存在減值跡象。該寫字樓于2006年12月31日達到預定可使用狀態時的賬面原價為1 970萬元，預計使用年限為50年，預計凈殘值為20萬元，采用年限平均法計提折舊。

　　(2)2011年1月1日，預收當年租金240萬元，款項已收存銀行。甲公司按月將租金收入確認為其他業務收入，并結轉相關成本。

　　(3)2012年12月31日，甲公司考慮到所在城市存在活躍的房地產市場，并且能夠合理估計該寫字樓的公允價值，為提供更相關的會計信息，將投資性房地產的后續計量從成本模式轉換為公允價值模式，當日，該寫字樓的公允價值為2 000萬元。

　　(4)2013年12月31日，該寫字樓的公允價值為2 150萬元。

　　(5)2014年1月1日，租賃合同到期，甲公司為解決資金周轉困難，將該寫字樓出售給丙企業，價款為2 100萬元，款項已收存銀行。

　　甲公司按凈利潤的10%提取法定盈余公積，不考慮其他因素。

　　要求：

　　(1)編制甲公司2010年12月31日將該寫字樓轉換為投資性房地產的會計分錄。

　　(2)編制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日確認租金收入和結轉相關成本的會計分錄。

　　(3)編制甲公司2012年12月31日將該投資性房地產的后續計量由成本模式轉換為公允價值模式的相關會計分錄。

　　(4)編制甲公司2013年12月31日確認公允價值變動損益的相關會計分錄。

　　(5)編制甲公司2014年1月1日處置該投資性房地產時的相關會計分錄。

　　(采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產應寫出必要的明細科目;答案中的金額單位用萬元表示)(2014年)

　　【答案】

　　(1)2010年12月31日

　　借：投資性房地產　　　　　　　　　　　 　　　　1 970

　　累計折舊　　　　　　　　　156 [(1 970-20)/50×4]

　　貸：固定資產　　　　　　　　　　 　　　　　　　1 970

　　投資性房地產累計折舊　　　　　　　　　 　　　156

　　(2)2011年1月1日預收租金

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240

　　貸：預收賬款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240

　　2011年1月31日

　　每月確認租金收入=240/12=20(萬元)

　　每月計提的折舊額=(1 970-156-20)/46/12=3.25 (萬元)

　　借：預收賬款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　20

　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　　　　 20(240/12)

　　借：其他業務成本　　　　　　　　　　　　　　　　3.25

　　貸：投資性房地產累計折舊　　　　　　　　　　　　3.25

　　(3)2012年12月31日

　　借：投資性房地產——成本　　　　　　 　　　　2 000

　　投資性房地產累計折舊　　　　　　　 　　　　234

　　[156+(1 970-156-20)/46×2]

　　貸：投資性房地產　　　　　　　　　 　　　　　　1 970

　　盈余公積　　　　　　　　　　　　　　　　　　26.4

　　利潤分配——未分配利潤　　　　　　　　 　　237.6

　　(4)2013年12月31日

　　借：投資性房地產——公允價值變動　　　　 　　　　150

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　 　　　　150

　　(5)2014年1月1日

　　借：銀行存款　　　　　　　 　　　　　　　　　2 100

　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　 　　　　　　2 100

　　借：其他業務成本　　　　　　　　　　　　　 　　2 150

　　貸：投資性房地產——成本　　　　　　　 　　　　2 000

　　——公允價值變動　　　　　 　　　150

　　借：公允價值變動損益　　　　　　　　　 　　　　　150

　　貸：其他業務成本　　　　　　　　　　　 　　　　　150

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