3.3 抵押的生效(兩大類)

　　■ 自登記之日起生效(必須登記，否則無效)

　　◇土地使用權、房地產

　　◇林木

　　◇航空器、船舶、車輛

　　■ 自合同簽訂之日起生效(有無登記均生效)

　　◇其它財產，可自愿辦理登記

　　【例題·單選題】(2011年真題)監理公司以其所有的房屋作為抵押物，與銀行訂立抵押合同。該抵押合同的生效日期為(　)之日。

　　A.當事人簽字

　　B.抵押物登記

　　C.轉移產權證

　　D.轉移房屋占有

　　[答疑編號2455010202]

　　【正確答案】B

　　【答案解析】房屋等不動產必須經登記后才生效。參見教材P10。

　　【例題·多選題】在抵押合同中，某些抵押財產應當辦理抵押物登記手續。抵押合同自登記之日起生效的包括(　)等抵押合同。

　　A.土地使用權

　　B.城市房地產

　　C.車輛

　　D.機器

　　E.土地所有權

　　[答疑編號2455010203]

　　【正確答案】ABC

　　【答案解析】抵押的生效。土地所有權不能抵押，機器可以抵押,但無需登記。參見教材P10。

　　【例題·單選題】建設單位將自己開發的房地產項目抵押給銀行,訂立了抵押合同,后來又辦理了抵押登記。則(　)。

　　A.項目轉移給銀行占有，抵押合同自簽訂之日起生效

　　B.項目轉移給銀行占有，抵押合同自登記之日起生效

　　C.項目不轉移占有，抵押合同自簽訂之日起生效

　　D.項目不轉移占有，抵押合同自登記之日起生效

　　[答疑編號2455010204]

　　【正確答案】D

　　【答案解析】抵押的概念及生效。抵押的最大特點是不轉移占有，房地產抵押合同在登記之日起生效。參見教材P10。

　　3.4 抵押的效力

　　■ 抵押擔保的范圍(五類)

　　◇包括主債權、利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用

　　■ 抵押期間轉讓抵押物(注意是告知而不是經批準)

　　◇要告知所有方

　　◇未通知抵押權人或未告知受讓人的，轉讓行為無效

　　■ 轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的

　　◇抵押權人可要求抵押要提供相應的擔保

　　◇不提供擔保的，不得轉讓

　　■ 轉讓抵押物的價款

　　◇應提前清償債權或向第三人提存

　　◇不足部分由債務人清償

　　【例題·單選題】(2009年真題)施工企業以自己的房產為抵押向銀行借款后，由于資金鏈斷裂無力還款，至依法拍賣該房產時尚欠銀行500萬元本金、20萬元利息、50萬元違約金。拍賣房產得款400萬元，拍賣費用10萬元，則施工企業欠銀行的債務(　)。

　　A.全部消滅

　　B.還有100萬元

　　C.還有150萬元

　　D.還有180萬元

　　[答疑編號2455010205]

　　【正確答案】D

　　【答案解析】抵押擔保的范圍包括主債權、利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用。主債權為500萬元，利息為20萬元，違約金50萬元，拍賣費用(實現債權的費用)為10萬元，則總債務為500+20+50+10=580萬元，580-400=180萬元。參見教材P10。

　　3.5 抵押權的實現-清償

　　■ 債務屆滿，可協議將抵押物折價、拍賣或變賣來償還

　　■ 協議不成，抵押權人向法院提起訴訟

　　■ 抵押物折價或變賣后，價款超過債權部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償

　　3.5 抵押權的實現-同一財產設定多重抵押的處理

　　■ 抵押合同均登記生效的

　　◇按登記的先后順序清償

　　◇順序相同的，按債權比例清償

　　■ 抵押合同均未登記的

　　◇按合同生效的先后順序清償

　　◇順序相同，按債權比例清償

　　■ 抵押合同有的登記有的未登記的

　　◇抵押物登記的先于未登記的受償

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