(三)城市維護建設稅與教育費附加

　　1.城市維護建設稅

　　城市維護建設稅是為籌集城市維護和建設資金而開征的一種附加稅。城市維護建設稅的納稅人，是有義務繳納增值稅、消費稅和營業稅的單位和個人。外商投資企業和外國企業不繳納城市維護建設稅。城市維護建設稅以實際繳納的增值稅、消費稅和營業稅之和為計稅依據，與增值稅、消費稅和營業稅同時繳納。城市維護建設稅根據納稅人所在地的不同，分別規定不同的比例稅率。納稅人所在地在市區的，稅率為7%;納稅人所在地在縣城或鎮的，稅率為5%;納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。施工企業、房地產開發企業應該以實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，同時繳納城市維護建設稅。

　　2.教育費附加

　　教育費附加是指為了發展地方教育事業、擴大地方教育經費來源而征收的一種附加稅。教育費附加的納稅人，是有義務繳納增值稅、消費稅和營業稅的單位和個人。教育費附加以實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅的稅額為計征依據，與增值稅、消費稅和營業稅同時繳納。教育費附加稅率為3%。

　　(四)房產稅

　　1.納稅人

　　房產稅的納稅義務人是征稅范圍內的房屋的產權所有人，包括國家所有和集體、個人所有房屋的產權所有人、承典人、代管人或使用人三類。

　　(1)產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅;產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

　　(2)產權出典的，由承典人納稅。所謂產權出典，是指產權所有人將房屋、生產資料等的產權，在一定期限內典當給他人使用，而取得資金的一種融資業務。

　　(3)產權所有人、承典人不在房屋所在地的，產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人納稅。

　　(4)無租使用其他單位房產的房產，應由使用人代為繳納房產稅。

　　(5)外商投資企業、外國企業和外國人經營的房產不適用房產稅。

　　2.納稅對象

　　房產稅的納稅對象為房產。與房屋不可分割的各種附屬設施或不單獨計價的配套設施，也屬于房屋，應一并征收房產稅;但獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻等)不屬于房屋，不征房產稅。

　　房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅;但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

　　3.計稅依據和稅率

　　(1)從價計征。計稅依據是房產原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值，稅率為1.2%。房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊問題：

　　1)以房產聯營投資的，房產稅計稅依據應區別對待：

　　①以房產聯營投資，共擔經營風險的，按房產余值為計稅依據計征房產稅;

　�、谝苑慨a聯營投資，不承擔經營風險，只收取固定收入的，實際是以聯營名義取得房產租金，因此，應由出租方按租金收入計征房產稅。

　　2)融資租賃房屋的，以房產余值為計稅依據計征房產稅，租賃期內該稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

　　3)新建房屋空調設備價值計入房產原值的，應并入房產稅計稅依據計征房產稅。

　　(2)從租計征。計稅依據為房產租金收入，稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產稅。

　　4.應納稅額

　　應納稅額按表3.4.2的規定計算。

　　表3.4.2 房產稅應納稅額計算表

　　例題：

　　1.下列關于房產稅計稅依據的說法中，正確的是()。

　　A.融資租賃房屋的，以房產余值為計稅依據

　　B.融資租賃房屋的，以房產原值為計稅依據

　　C.以房產聯營投資、共擔經營風險的，以房產原值為計稅依據

　　D.以房產聯營投資、不承擔經營風險的，以房產余值為計稅依據

　　【答案】A

　　【思路】關于房產稅計稅依據和稅率：

　　(1)從價計征。計稅依據是房產原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值，稅率為1.2%;

　　房產原值。是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊問題：

　　第一，以房產聯營投資的，房產稅計稅依據應區別對待：

　�、僖苑慨a聯營投資，共擔經營風險的，按房產余值為計稅依據計征房產稅;

　�、谝苑慨a聯營投資，不承擔經營風險，只收取固定收入的，實際是以聯營名義取得房產租金，因此，應由出租方按租金收入計征房產稅。

　　第二，融資租賃房屋的，以房產余值為計稅依據計征房產稅，租賃期內該稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

　　第三，新建房屋空調設備價值計入房產原值的，應并入房產稅計稅依據計征房產稅。

　　(2)從租計征。計稅依據為房產租金收入，稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產稅。

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