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　　第六章　財產(chǎn)和行為稅制度

　　考點：房產(chǎn)稅

　　1.計稅依據(jù)

　　(1)從價計征：依照房產(chǎn)原值一次減除 10%～30%后的余值計算繳納。

　　①房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。

　　②房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

　　③對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下

　　部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

　　(2)從租計征：以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

　　2.稅率與應納稅額

　　(1)從價計征：1.2%。

　　應納稅額=房產(chǎn)計稅余值×1.2%=房產(chǎn)原值×(1-原值減除率)×1.2%

　　(2)從租計征：12%

　　應納稅額=租金×12%

　　【注意】有免租期的，免租期間由產(chǎn)權(quán)所有人按房產(chǎn)計稅余值繳納房產(chǎn)稅。

　　(3)優(yōu)惠稅率：4%

　　條件：個人出租住房，不區(qū)分用途;企事業(yè)單位、社會團體和其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房。

　　考點：土地增值稅

　　1.征稅范圍

　　(1)土地增值稅只對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。

　　(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

　　(3)土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承”“贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

　　(4)以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯(lián)營條件，免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

　　(5)房地產(chǎn)的互換，屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　(6)合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

　　(7)納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)。

　　2.計稅依據(jù)

　　(1)應稅收入：包括貨幣收入、實物收入和其他收入。應稅收入不含增值稅。

　　(2)扣除項目

　　①取得土地使用權(quán)所支付的金額：包括契稅。

　　②開發(fā)土地和新建房及配套設施(簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套沒施費、開發(fā)間接費用。

　　③開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)：與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　A.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

　　其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。

　　B.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。

　　④舊房及建筑物的評估價格：重置成本價×成新度折扣率。

　　⑤與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設稅、印花稅。

　　⑥財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”規(guī)定計算的金額之和，加計 20%的扣除。

　　⑦轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目：房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　【注意】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“舊房及建筑物的評估價格”規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算。

　　考點：契稅

　　1.征稅范圍

　　①土地使用權(quán)出讓

　　②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(不含農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移)

　　③房屋買賣

　　以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋：按房屋現(xiàn)值。

　　以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓：按投資房產(chǎn)價值或買價。

　　買房拆料或翻建新房，照章繳。

　　③房屋贈與：受贈人繳。

　　④房屋互換：交換價值相等，免納契稅;不相等，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

　　2.契稅的減免

　　①國家、非營利性、外國駐華使館-免(常見優(yōu)惠)

　　A.國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的。

　　B.非營利性的學校、醫(yī)療機構(gòu)、社會福利機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助的。

　　C.依照法律規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬的。

　　②與家庭相關的免稅政策

　　A.婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬的。

　　B.夫妻因離婚分割共同財產(chǎn)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬變更的。

　　C.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬的。

　　③與個人有關的契稅優(yōu)惠

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