2.房地產(chǎn)廣告媒體的選擇應(yīng)考慮的主要因素有：

　　(1)目標(biāo)客戶區(qū)域和層次。

　　(2)媒體的特性和信息的類型。應(yīng)了解不同媒體的特性，結(jié)合需要傳遞的信息類型，選擇適當(dāng)?shù)拿襟w。例如，宣布明日的銷售活動(dòng)應(yīng)在電臺(tái)、電視臺(tái)或報(bào)紙上做廣告，而如果廣告信息中含有大量的技術(shù)資料，則應(yīng)在專業(yè)雜志上做廣告。

　　(3)樓盤檔次。樓盤的檔次決定其目標(biāo)客戶群的身份層次，在媒體選擇上更應(yīng)注意他們

　　對(duì)媒體的喜好，以增加對(duì)信息的接觸機(jī)會(huì)，加深印象。

　　(4)項(xiàng)目規(guī)模。規(guī)模越大，開發(fā)周期就越長(zhǎng)，應(yīng)選擇車身、路牌等固定廣告位以長(zhǎng)期被人認(rèn)知。

　　(5)資金實(shí)力。資金實(shí)力是開展立體廣告攻勢(shì)的先決條件。如果資金實(shí)力雄厚，項(xiàng)目規(guī)模又大，就應(yīng)展開立體廣告攻勢(shì)，盡量使廣告覆蓋目標(biāo)客戶;如果資金有限，則應(yīng)盡量節(jié)省費(fèi)用。

　　(五)房地產(chǎn)廣告效果評(píng)價(jià)

　　廣告效果是指廣告對(duì)目標(biāo)客戶所產(chǎn)生的影響程度。

　　(1)銷售效果的評(píng)估 (2)信息傳播效果的評(píng)估

　　(六)房地產(chǎn)廣告管理

　　1.廣告準(zhǔn)則

　　(1)廣告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)有利于人民的身心健康，促進(jìn)商品和服務(wù)質(zhì)量的提高，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，遵守社會(huì)公德和職業(yè)道德，維護(hù)國(guó)家的尊嚴(yán)和利益。廣告不得有下列情形：①使用中華人民共和國(guó)國(guó)旗、國(guó)徽、國(guó)歌;②使用國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員的名義;③使用國(guó)家級(jí)、最高級(jí)、最佳等用語(yǔ);④妨礙社會(huì)安定和危害人身、財(cái)產(chǎn)安全，損害社會(huì)公共利益;⑤妨礙社會(huì)公共秩序和違背社會(huì)良好風(fēng)尚;⑥含有淫穢、迷信、恐怖、暴力、丑惡的內(nèi)容;⑦含有民族、種族、宗教、性別歧視的內(nèi)容;⑧妨礙環(huán)境和自然資源保護(hù);⑨法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

　　(2)廣告不得損害未成年人和殘疾人的身心健康。

　　(3)廣告中對(duì)商品的性能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、價(jià)格、生產(chǎn)者、有效期限、允許或者對(duì)服務(wù)的內(nèi)容、形式、質(zhì)量、價(jià)格、允諾有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚、明白。

　　(4)廣告中表明推銷商品、提供服務(wù)附帶贈(zèng)送禮品的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明贈(zèng)送的品種和數(shù)量。

　　(5)廣告使用數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語(yǔ)，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，并表明出處。

　　(6)廣告中涉及專利產(chǎn)品或者專利方法的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明專利號(hào)和專利種類。未取得專利權(quán)

　　的，不得在廣告中謊稱取得專利權(quán)。禁止使用未授予專利權(quán)的專利申請(qǐng)和已經(jīng)終止、撤銷、無(wú)效的專利廣告。

　　(7)廣告不得貶低其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的商品或者服務(wù)。

　　(8)廣告應(yīng)當(dāng)具有可識(shí)別性，能夠使消費(fèi)者辨明其為廣告。大眾傳播媒介不得以新聞報(bào)

　　道形式發(fā)布廣告。通過(guò)大眾傳播媒介發(fā)布的廣告應(yīng)當(dāng)有廣告標(biāo)記，與其他非廣告信息相區(qū)別，

　　不得使消費(fèi)者產(chǎn)生誤解。

　　2.房地產(chǎn)廣告有關(guān)管理規(guī)定

　　(1)房地產(chǎn)廣告應(yīng)具備的證明文件。發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有或者提供下列相應(yīng)真實(shí)、

　　合法、有效的證明文件：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明;②建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;③土地主管部門頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明;④工程竣工驗(yàn)收合格證明;⑤發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證明;⑥出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明;⑦中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明;，⑧工商行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定的其他證明。

　　(2)不得發(fā)布廣告的房地產(chǎn)：①在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的; ②在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的;③司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;④預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的;⑤權(quán)屬有爭(zhēng)議的;⑥違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;⑦不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的;⑧法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

　　(3)房地產(chǎn)廣告有關(guān)內(nèi)容要求：①房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。②房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。③房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。④房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。⑤房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)。⑥房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中6明。①房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。⑧房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。⑨房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。⑩房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。⑩房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。⑩房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。⑩房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿俗≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。@房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定;涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。⑩房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估單位、估價(jià)師和評(píng)估時(shí)間;使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語(yǔ)的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。