收益法概述

　　收益法：是預(yù)測被估價房地產(chǎn)未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取被估價房地產(chǎn)價值的方法，類似于利用利息到推出本金，成為資本化。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值。測算出的價值稱為收益價格。

　　價值的高低取決因素：(1)未來凈收益的大小;(2)獲得凈收益期限的長短;(3)獲得凈收益的可靠性。

　　收益法適用：評估有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)的價值，例如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于被估價房地產(chǎn)本身現(xiàn)在是否有收益，只要其所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

　　收益法估價4個步驟：(1)搜集并驗證可用于預(yù)測被估價房地產(chǎn)未來凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料;(2)預(yù)測被估價房地產(chǎn)的未來凈收益;(3)求取報酬率;(4)選用適宜的收益法公式計算收益價格。

　　二、收益法的計算公式

　　(一)最一般的公式

　　式中，y為房地產(chǎn)的收益價格;Ai為房地產(chǎn)未來第i年的凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末，下同。實際估價中如果凈收益不是發(fā)生在年末，做相應(yīng)的調(diào)整);Y為房地產(chǎn)的報酬率;n為房地產(chǎn)的收益年限(自估價時點起至未來可獲收益的年限)。

　　(二)收益年限無限年且其他因素不變的公式

　　此公式的假設(shè)前提：(1)凈收益每年不變?yōu)锳;(2)報酬率大于零為Y(3)收益年限n為無限年。

　　例10—5：某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為：