三、凈收益的求取

　　凈收益的測算途徑為兩種：一是基于租賃收入測算凈益;二是基于營業收入測算凈收益。

　　基于租賃收入測算凈收益的公式為：

　　凈收益=潛在毛租金收入—空置和收租損失+其他收入—運營費用

　　=有效毛收入—運營費用

　　基于營業收入測算凈收益

　　例如，某餐館正常經營的收人為100萬元，費用為36萬元，利潤為24萬元，則基于營業收人測算的房地產凈收益為100—36—24=40(萬元)。

　　四、報酬率的求取

　　報酬率也稱為回報率、收益率，是一種折現率，是與利率、內部收益率(也稱為內部報酬率)同性質的比率。報酬率=投資回報÷所投入的資本。

　　在收益能力相同的條件下，風險大的房地產的價值低，風險小的房地產的價值高， 風險大的房地產選取的報酬率高，風險小的房地產選取的報酬率低。

　　求取報酬率的方法——累加法和市場提取法。

　　累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩部分相加得到報酬率的方法。無風險報酬率也稱為安全利率，是無風險投資的報酬率，是資金的機會成本。風險報酬率是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率。

　　報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率 +缺乏流動性補償率—投資帶來的優惠率

　　其中：(1)投資風險補償率，是指當投資者投資于收益不確定、具有一定風險性的房地產

　　時，他必然會要求對所承擔的額外風險有所補償，否則就不會投資。(2)管理負擔補償率，是

　　指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有所補償。房地產要求的管理工作一般超過存款、證券。(3)缺乏流動性補償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產與股票、債券相比，買賣要困難，變現能力差，交易費用也較高。(4)投資帶來的優惠率，是指由于投資房地產可能獲得某些額外的好處，例如易于獲得融資(如可以抵押貸款)，從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資被估價房地產可以獲得的額外好處，投資者之間的競爭也會要求作相應的扣減。

　　市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出報酬率。例如：