三、凈收益的求取

　　凈收益的測算途徑為兩種：一是基于租賃收入測算凈益;二是基于營業(yè)收入測算凈收益。

　　基于租賃收入測算凈收益的公式為：

　　凈收益=潛在毛租金收入—空置和收租損失+其他收入—運營費用

　　=有效毛收入—運營費用

　　基于營業(yè)收入測算凈收益

　　例如，某餐館正常經(jīng)營的收人為100萬元，費用為36萬元，利潤為24萬元，則基于營業(yè)收人測算的房地產(chǎn)凈收益為100—36—24=40(萬元)。

　　四、報酬率的求取

　　報酬率也稱為回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率(也稱為內(nèi)部報酬率)同性質(zhì)的比率。報酬率=投資回報÷所投入的資本。

　　在收益能力相同的條件下，風(fēng)險大的房地產(chǎn)的價值低，風(fēng)險小的房地產(chǎn)的價值高， 風(fēng)險大的房地產(chǎn)選取的報酬率高，風(fēng)險小的房地產(chǎn)選取的報酬率低。

　　求取報酬率的方法——累加法和市場提取法。

　　累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩部分相加得到報酬率的方法。無風(fēng)險報酬率也稱為安全利率，是無風(fēng)險投資的報酬率，是資金的機(jī)會成本。風(fēng)險報酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率。

　　報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率 +缺乏流動性補(bǔ)償率—投資帶來的優(yōu)惠率

　　其中：(1)投資風(fēng)險補(bǔ)償率，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險性的房地產(chǎn)

　　時，他必然會要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有所補(bǔ)償，否則就不會投資。(2)管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率，是

　　指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過存款、證券。(3)缺乏流動性補(bǔ)償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與股票、債券相比，買賣要困難，變現(xiàn)能力差，交易費用也較高。(4)投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，例如易于獲得融資(如可以抵押貸款)，從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資被估價房地產(chǎn)可以獲得的額外好處，投資者之間的競爭也會要求作相應(yīng)的扣減。

　　市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出報酬率。例如：