2. 房地產投資風險識別

　　2.1 風險識別的概念(兩個環節)

　　■ 感知風險-認識面臨哪些客觀存在的風險

　　■ 分析風險-分析引起風險事故的各種潛在因素和造成風險事故的主要原因

　　2.2 房地產投資風險識別的目的和特點

　　■ 目的

　　☆ 為房地產投資風險估計和風險評價奠定基礎

　　☆ 為選擇最佳的風險應對方案提供依據

　　■ 特點

　　☆ 系統性

　　☆ 連續性

　　☆ 制度性

　　2.3房地產投資風險的類型

　　分類標準　　風險類型

　　按是否有獲利機會　　純粹風險

　　投機風險

　　按風險因素的性質　　靜態風險

　　動態風險

　　按風險所涉及的范圍　　基本風險

　　特定風險

　　按風險的影響范圍　　局部風險

　　整體風險

　　按形成損失的原因　　自然風險

　　社會風險

　　經濟風險

　　政治風險

　　按風險的可管理程度　　可管理風險

　　不可管理風險

　　按風險承擔者　　政府風險

　　投資方風險

　　業主風險

　　承包商風險

　　分包方風險

　　供應商風險

　　擔保方風險

　　按風險來源　　系統風險

　　非系統風險

　　■ 系統風險(8項)-對市場內所有項目都產生影響，投資者無法避免或消除的風險

　　☆ 通貨膨脹風險(購買力風險)

　　☆ 市場供求風險

　　☆ 周期風險-房地產市場周期波動

　　☆ 變現風險

　　☆ 利率風險

　　☆ 政策風險

　　☆ 政治風險

　　☆ 或然損失風險

　　■ 非系統風險(5項)-只對個別項目產生影響，投資者可以設法避免或通過投資組合方法消除

　　☆ 收益現金流風險-實際收益現金流未達到預期目標要求

　　☆ 資本價值風險-收益率的變化使得預期資本價值與現實資本價值之間產生差異

　　☆ 比較風險(機會成本風險)

　　☆ 時間風險-與投資時間和時機有關的風險

　　☆ 持有期風險-與持有時間相關的風險

　　2.4 投資風險識別的主要方法

　　■ 問卷調查法

　　■ 專家調查法

　　■ 情景分析法

　　方法　　步驟　　注意事項或適用情況

　　問卷調查法　　列出調查表需要收集的信息

　　設計問題，并確定每個問題的類型

　　選擇題型，并設計好問題的次序

　　進行初步測試，然后征求意見

　　修改調查表，得出正式調查表 　　調查表的問題要簡短明了、一目了然

　　每一個問題只包含一項內容

　　問題中不使用專門術語，要通俗易懂

　　問題的選擇答案不要過多，含義要明確

　　注意問題提出的方式

　　專家調查法　　擬定風險因素專家調查表

　　選擇專家10~20位

　　寄發調查表反復征詢專家意見

　　撰寫調查報告

　　情景分析法　　篩選

　　監測

　　診斷 　　提醒投資者注意某種措施或政策可能引起的風險及其后果

　　建議需要進行監測的房地產投資風險范圍

　　研究某種關鍵性因素地未來房地產投資決策過程的影響

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