3. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)及評(píng)價(jià)

　　3.1 投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的步驟

　　■ 列出需要進(jìn)行概率分析的不確定因素

　　■ 選擇投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的財(cái)務(wù)指標(biāo)

　　■ 分析確定每個(gè)不確定因素發(fā)生的概率

　　■ 計(jì)算在概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率

　　3.2 投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

　　■ 投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的概念

　　■ 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的分類

　　☆ 主觀概率估計(jì)-根據(jù)人的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)事件的了解和認(rèn)識(shí)，對(duì)未來發(fā)生的可能性作出主觀估計(jì)。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)常用主觀概率估計(jì)

　　☆ 客觀概率估計(jì)-用統(tǒng)計(jì)的方法計(jì)算某一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性

　　■ 概率的特性

　　☆ 所有可能發(fā)生的事件每一個(gè)事件發(fā)生的概率大于或者等于零，小于或等于1

　　☆ 各種可能發(fā)生的概率總和必須等于1

　　■ 主觀概率預(yù)測(cè)的方法

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】

　　■ 期望值、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)的計(jì)算

　　■ 當(dāng)兩個(gè)方案的期望值相同或相近時(shí)，可采用標(biāo)準(zhǔn)差來測(cè)度風(fēng)險(xiǎn)，如期望值不相同也不相近時(shí)，要用變異系數(shù)來比較風(fēng)險(xiǎn)的大小

　　3.3 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)(兩種類型)

　　■ 以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的累計(jì)概率、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)為判別標(biāo)準(zhǔn)

　　☆ 投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率越大，風(fēng)險(xiǎn)越小

　　☆ 標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小

　　☆ 變異系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小

　　■ 以綜合風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為差別標(biāo)準(zhǔn)

　　☆ 劃分風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的方法

　　△ 短陣列表法

　　☆ 綜合風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)

　　△ K-項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很強(qiáng)，應(yīng)放棄項(xiàng)目

　　△ M-項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)，需要修正擬議中的方案，通過改變項(xiàng)目定位或設(shè)計(jì)采取補(bǔ)償措施

　　△ T-表示風(fēng)險(xiǎn)較強(qiáng)，需要設(shè)定某些指標(biāo)的臨界值，指標(biāo)一旦達(dá)到臨界值，就要變更設(shè)計(jì)或?qū)ω?fù)面影響采取補(bǔ)償措施

　　△ R-風(fēng)險(xiǎn)適度，適當(dāng)采取措施后不影響項(xiàng)目

　　△ I-風(fēng)險(xiǎn)弱，可忽略

　　4. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

　　4.1 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)原則

　　■ 連續(xù)性-每個(gè)階段都面臨各種風(fēng)險(xiǎn)

　　■ 針對(duì)性-不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不同的風(fēng)險(xiǎn)

　　■ 可行性-風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施在財(cái)務(wù)、技術(shù)等方面切實(shí)可行

　　■ 經(jīng)濟(jì)性-尋求用最小的費(fèi)用獲取最大的風(fēng)險(xiǎn)效益

　　4.2 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法(六種方法)

　　■ 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

　　☆ 概念

　　△ 事先采取相應(yīng)的措施，阻止風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生

　　☆ 措施

　　△ 防止危險(xiǎn)因素產(chǎn)生

　　△ 減少已存在的危險(xiǎn)因素

　　△ 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行時(shí)間與空間上的隔離

　　△ 加強(qiáng)投資方保護(hù)能力

　　△ 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的評(píng)價(jià)

　　△ 對(duì)下一步預(yù)防目標(biāo)進(jìn)行審核與規(guī)劃

　　■ 風(fēng)險(xiǎn)回避

　　☆ 概念

　　△ 投資者發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)損失，有意識(shí)地采取回避措施

　　■ 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

　　☆ 概念

　　△ 房地產(chǎn)投資者以某種方式(主要是契約或合同)將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)

　　☆ 方法

　　△ 契約性轉(zhuǎn)移-預(yù)售、預(yù)租、出售一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)、項(xiàng)目工程出包與分包

　　△ 項(xiàng)目資金證券化(一發(fā)行股票、債券等有價(jià)證券，二是成立房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu))

　　■ 風(fēng)險(xiǎn)組合

　　☆ 概念

　　△ 將類似但不會(huì)同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)集中組合，使這一組合中發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的損失部分，能得到其他未發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失部分的補(bǔ)償

　　☆ 方式

　　△ 項(xiàng)目的空間分離

　　△ 項(xiàng)目的時(shí)間分離

　　△ 增加項(xiàng)目的獨(dú)立性，減少相關(guān)性

　　△ 增加風(fēng)險(xiǎn)單位數(shù)量

　　△ 企業(yè)合并與多種經(jīng)營(yíng)

　　■ 風(fēng)險(xiǎn)自留

　　☆ 概念

　　△ 投資者以其自身的財(cái)力來負(fù)擔(dān)未來可能的風(fēng)險(xiǎn)損失

　　☆ 局限性

　　△ 它要求對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估和預(yù)測(cè)，費(fèi)用較高

　　△ 在風(fēng)險(xiǎn)基金不足以補(bǔ)償損失的情況下，會(huì)發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難

　　△ 有可能出現(xiàn)短期風(fēng)險(xiǎn)突發(fā)，導(dǎo)致收益小于成本

　　☆ 種類

　　△ 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)-消極的自我承擔(dān)和積極的自我承擔(dān)

　　△ 自保風(fēng)險(xiǎn)

　　概念　　適用范圍　　形式

　　承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)　　損失直接攤?cè)氤杀尽　　?用其他方法處理的成本高于自我承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)

　　△ 風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失小，對(duì)經(jīng)營(yíng)者影響不大

　　△ 對(duì)于不可轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)，只能承擔(dān)

　　△ 風(fēng)險(xiǎn)管理人員由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)知識(shí)或疏忽處理造成的風(fēng)險(xiǎn)損失

　　自保風(fēng)險(xiǎn)　　損失不直接攤?cè)氤杀荆善髽I(yè)本身通過預(yù)測(cè)其擁有風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率與程度，根據(jù)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)能力預(yù)先提取基金以彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)所致的損失的積極性自我承擔(dān)　　適用于損失較大的風(fēng)險(xiǎn)　　△ 將風(fēng)險(xiǎn)損失攤銷計(jì)入成本

　　△ 建立和使用內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)損失基金

　　△ 組織和經(jīng)營(yíng)專業(yè)自保公司，降低企業(yè)總體風(fēng)險(xiǎn)水平

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